Tržište nekretnina: Ovo su odgovori na najčešća pitanja pri KUPOVINI STANA

21/03/2022 | 13:03

Tržište nekretnina: Ovo su odgovori na najčešća pitanja pri KUPOVINI STANA

Tržište nekretnina doživelo je pravi „bum“ tokom protekle godine, a takav trend nastavlja se i u ovoj uprkos tome što su cene, čini se, dostigle vrhunac na pojedinim lokacijama.

Više od 70 odsto stanova u Srbiji, u toku prethodne godine, kupljeno je gotovinom, a u agenciji City Expert kažu da trenutno ima dosta investicionih kupaca, koji kupuju uglavnom za keš i koji na taj način žele da uvećaju svoju usteđevinu, jer u nekretninama vide jedan od najbojlih načina za uvećanje kapitala, što je tržište u poslednjem periodu i pokazalo.

Takođe ima dosta mladih parova ili zaposlenih koji se odlučuju za kupovinu preko stambenih kredita zbog niskih kamatnih stopa.

Trenutna situacija i kriza u Ukrajini donekle povećava predostrožnost kupaca, ali keš kupci se i dalje brzo odlučuju za kupovinu kada naiđu na nepokretnost prema svojim preferencijama, jer se očekuje dalji rast cena nepokretnosti. Za njima ne kaskaju ni kreditni kupci, jer su bankarske kamate i dalje niske, tako da se promet stanova koji imaju realan odnos cene i kvaliteta odvija regularno i brzo.

Kupovina stana

A šta su saveti prilikom kupovine stana, na šta sve obratiti pažnju? U nastavku dajemo nekoliko saveta i odgovora na pitanja koja zanimaju svakog ko se upušta u ovaj “posao”.

Nova ili stara gradnja, koja lokacija?

Izvršni direktor agencije za nekretnine City Expert Miloš Mitić za BizLife kaže da je trend u poslednje vreme da kupci sve više preferijaju novogradnju.

Novogradnja ima svojih prednosti – nove zgrade se grade po modernim standardima, svaki stan ima garažu, vrlo često dva mokra čvora, dizajn završnih radova je drugačiji. Takođe, nove zgrade vrlo često imaju centralno grejanje po utrošku, strukturu koja je prilagođena potrebama današnjih kupaca, moderne liftove i druge benefite, kaže Mitić.

Ako sa druge strane pogledamo da je cena kvadrata u starogradnji vrlo često izjednačena sa starogradnjom, kupac se vrlo lako odlučuje za novogradnju. Naravno da i starogradnja ima svojih prednosti, neretko bolji kvalitet gradnje, a takođe postoje lokacije koje su tražene, a na kojima ima samo starogradnje.

Miloš Mitić

Kupovina za keš ili na kredit – kakvi su trendovi? Da li keš kupci imaju prednost u odnosu na kreditne kupce?

Prema evidenciji republičkog zavoda za statistiku u Srbiji pretežno dominira keš kupovina.

Ovaj trend važi na teritoriji cele Srbije, a u gradovima u unutrašnjosti gotovinska kupovina je još dominantnija zbog jeftinijeg kvadrata. Konkretno, oko 70 odsto nekretnina se kupuje za keš.

U prethodnom periodu evidentan je rast kupovine nekrenina preko stambenog kredita, a sve izbog dosta povoljnijih kamatnih stopa i potrebnih uslova za dobijanje kredita, kaže sagovornik.

Tokom velike potražnje za nekretninama dešava se u određenim situacijama da keš kupci imaju prednost u odnosu na kreditne kupce. Ovaj trend postoji prilikom kupovine starogradnje gde se vlasnicima žuri i ne mogu da čekaju odobrenje kredita, papirologiju i završetak procedure. U ovim situacijama dešava se da prednost imaju kupci koji dolaze sa spremnom gotovinom.

Koliko dugo tražiti, da li je važno da pogledaju više stanova ili ako već na prvu loptu vide ono što im odgovara to i kupe?

Proces pronalaska stana ne treba da bude stresan i mukotrpan. Zato je važno u celom procesu imati pomoć stručnih lica, licenciranih agenata koji su tu da pomognu i olakšaju pretragu, svetuje Mitić.

Važna stavka prilikom kupovine stana jeste lokacija i agenti su tu da odrade detaljnu analizu i predoči kupcima prednosti i mane lokacije, kako bi lakše doneli finalnu odluku.

Potraga može potrajati, ali svim kupcima uvek savetujemo da se ne zaleću, da pogledaju polako, ali i da ne odugovlače odluku, jer se većina kupaca uvek vrati na prvi stan koji su gledali i koji u međuvremenu bude prodat, ističe.

Beograd, lokacije

Šta je sve od dokumentacije potrebno, odnosno kako izgleda celokupna procedura? Koliko novca treba pripremiti u startu za celu proceduru, od rezervacije stana, potpisivanje ugovora, za učešće…?

Iz City Experta ukazuju da je iznos za rezervaciju dogovor između vlasnika i kupca i generalno zavisi od cene nekrenine.

Važno je da kupac zna unapred na koje troškove treba da računa i da se pripremi, kupci treba da računaju na trošak notara i trošak poreza na prenos apsolutnih praava koji zakonski plaća vlasnik, ali u praksi se plaćanje prebacuje na kupca. Kod novogradnje PDV se kasnije vraća ako je to prva nekretnina kupca.

Trenutno, stambeni krediti mogu biti sa učešćem od 10 odsto , odobreni za kupovinu uknjiženih objekata ili objekata koji su u izgradnji, sa varijabilnom, fiksnom ili kombinovanom kamatnom stopom.Nakon pronalaska nekretnine treba proveriti njen pravni sled, odnosno celokupnu dokumentaciju.

Vlasnička dokumenta su bitan deo prilikom potpisivanja ugovora o posredovanju. Vlasnik nekretnine time pokazuje da je stvarno vlasnik i da ne postoji mogućnost reizdavanja.

Vlasnička dokumenta su vlasnički list, Kupoprodajni ugovor, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju…

Kako se informisati o kreditima dalje kod banaka?

U City Expertu kažu da su pored agenata koji su tu u pronalasku nekretnine, ponudili i uslugu potpuno besplatnog kreditnog savetovanja koji je tu da kupcu pronađe minimum tri banke koje mu mogu dati najpovoljnije uslove za kredit, da pomogne sa dokumentacijom, daje odgovore na sva pitanja i tako olakša proces kreditiranja.

Iskustva korisnika su pokazala da im je ova podrška veoma važna zato što štede vreme jer ne odlaze od banke do banke i štede energiju u razumevanju često nejasnih bankarskih termina, kaže Miloš Mitić.

Neizbežno pitanje: kada je dobar trenutak za kupovinu budući da tržište nekretnina ne daje znake da će cene stanova pasti skorije? Koliko je pametno sada uložiti ušteđevinu u stan?

S obzirom na to da i dalje očekujemo određen rast cena, pre svega zbog rasta cena inputa za gradnju, preporuka za keš kupce koji planiraju kupovinu jeste da to urade u narednom periodu jer cene kvadrata za sada rastu i takav trend se i dalje očekuje, kaže Mitić.

“Uvek je pravi trenutak za kupovinu stana ako smatrate da ste trenutno platežno sposobni i da imate potrebu za svojim domom. Ako govorimo o kreditnim kupcima kamatna stopa je sada nikad povoljnija, a ako govorimo o keš kupovini bez obzira da li kupujete za život ili kao investiciju kupovina se za sada pokazala kao odličan način da uvećate vrednost svog novca”, dodaje.

Stan

A kakva su iskustva i saveti onih koji su skoro kupili stan?

Vesna Ž koja je nedavno kupila stan na Novom Beogradu kaže da najpre treba sagledati koja je lokacija najbolja za onog ko ulazi u kupovinu, da li stara ili nova gradnja i koliko bi novca bio potrebno za renoviranje ako se odluče na staru gradnju.

Takođe treba imati u vidu i blizinu škole ili vrtića zbog dece ali I komšiluk, spratnost koja takođe diktira cenu.

„Na kredit smo čekali oko dva meseca jer to zavisi od banke, najpre ide predugovor kod notara, odrede se rokovi, kad banka odobri kredit opet se ide kod notara i potpisuje ugovor“, objašnjava samu proceduru sagovornica.

Budući da je stan koji su kupili u staroj gradnji nisu imali pravo na povraćaj PDV, ali su bili oslobođeni od poreza na prenos apsolutnih prava.

Takođe agenciji preko koje su našli stan išlo je dva odsto od ugovorene cene stana.

Za stanom su tragali dve godine, jer je potrebno bilo obezbediti novac za učešće, onda se dešavalo da se neki od stanova koji im je odgovarao proda, ili se ispostavi da nije onako kako je stajalo u oglasu.

„Cene su počele da rastu, budući da smo u medjuvremenu nasli stan na lokaciji koja nam odgovara, ali kako nema lift i na poslednjem je spratu, ali je imao odgovarajući i lep prostor za nas, prostranu terasu i u tom trenutku je bio znatno povoljniji od dugih koje smo gledali, odlučili smo da presečemo i kupimo jer smo predugo tražili “ navodi sagovornica.

Ona takođe kaže da ih, iako su se skućili, sada ipak brine to što je kredit koji imaju u evrima, pa se brinu da zbog aktuelne situacije euribor, kamate za koju su vezani mnogi krediti u Srbiji ne skoči ,i tako utiče na visinu rate koju plaćaju.

To nas plaši u ovoj situaciji, ali se nadamo da do toga neće doći, dodaje Vesna Ž. za BIZLife.