Tržište nekretnina se stabilizuje polako, ali sigurno – kakve su prognoze za dalje?
Miloš Mitić, CEO kompanije City Expert, o predviđanjima nakon prvog kvartala 2024.
U poslednje vreme sve se više pominje smanjenje cena nekretnina u Srbiji. Rekli bismo – s razlogom. Iako su cene iz godine u godinu beležile rast, sada je došlo do promene trenda usled situacije u privredi, inflatornih faktora i rasta kamatnih stopa. O trendovima u prvom kvartalu i prognozama za naredni period, priča Miloš Mitić, operativni i izvršni direktor kompanije City Expert.
Šta je dovelo do pada u tražnji i prometu?
S ekonomijom koja se nalazi skoro godinu dana u recesiji i visokom inflacijom uz turbulentna društveno-politička dešavanja, tržište nekretnina nije ostalo imuno u toku prethodne godine kada je i zabeležen pad u prometu i potražnji, o čemu svedoče poslednji izveštaji RGZ.
Kretanje prometa nekretnina u Beogradu od januara 2023. do februara 2024. – City Expert
Da bismo formirali širu sliku, potrebno je u simbiozi sagledati faktore koji mogu uticati na tržište nekretnina: demografiju, kamatne stope, ekonomiju, državnu regulativu i subvencije. Oni mogu podsticajno uticati na tržište, ili pak pokrenuti negativan trend tražnje. Na konkretnom primeru to izgleda ovako: trenutno je velik broj kupaca i zakupaca iz inostranstva, što pospešuje rast tražnje u svim segmentima nekretnina. Naspram toga imamo drastičan rast euribora koji je doveo do visokih kamatnih stopa, negativno utičući na interesovanje kreditnih kupaca. Što se tiče ekonomskih faktora, inflacija i recesivna politika utiču na rast cena materijala i rada, zato gradnja skuplje košta, dok s druge strane stanovništvu skače cena osnovnih namirnica i postaju manje finansijski stabilini za kupovinu svoje nekretnine. Na kraju ne treba nikako zanimariti uticaj države koja može stimulisati i destimulisati tražnju svojim merama, kao sto je uvođenje subvencija za kupovinu stana, što podstiče promet nekretnina. Tržište se de facto usaglasilo sa gore navedenim faktorima: došlo je do pada tražnje tokom cele godine usled rasta kamatnih stopa, rasta cene osnovne potrošačke korpe i relativno loše privredno-ekonomske situacije.
Milos Mitić, Operativni direktor City Experta
Novogradnja otpornija na pad tražnje od starogradnje
Manja tražnja se primećuje kod novogradnje i starogradnje, ali je osetnija u starogradnji gde postoji i blagi pad cena. S druge strane, pad u tražnji novogradnje nije dovoljno jak da bi pokrenuo istovetan trend. Uprkos tome, i dalje postoji jasno definisana potražnja za sve stanove sa realnom cenom. Ako pričamo o razlozima zašto su se kupci više orijentisali na novogradnju, jedan od faktora je povrat PDV-a za kupce prvog stana, kao i činjenica da je starogradnju uglavnom potrebno renovirati. Oglašene cene starogradnje su se značajno približile novogradnji, pa su kupci u svojoj individualnoj cost benefit analizi vremena i novca naklonjeniji novim stanovima.
Cene zakupa stanova su za 15-20% niže nego tokom pika tražnje
Zakup stanova je u Srbiji i dalje u ekspanziji, s tim što više nemamo ekstreman rast u cenama i tražnji kao u godini kada smo svedočili prvom prilivu ruskih državljana. Od tog momenta do danas cene stanarina su opale za 15-20%. Shodno ovim podacima, prosečan ROI kroz rentu je 15-18 godina, što je značajan podatak za investicione kupce.
Šta nas čeka na tržištu nekretnina do kraja godine?
Po pitanju geopolitičke pozicije Srbije, definitivno i dalje očekujemo dolazak ljudi iz inostranstva, stranaca i povratak naših (usled loše privredne situacije u Evropi). Očekuje se da inflacija počne da se smiruje, kao i da privreda izađe iz recesije početkom naredne godine. Što se tiče bankarskog sektora, koji značajno utiče na potražnju, on je dosta dobro kapitalizovan i stabilan. U toku ove godine očekujemo i stabilizaciju euribora, u prilog čemu govore informacije sa finansijskog tržišta, a početkom četvrtog kvartala očekuje se i njegov umeren pad. Ovo će uticati na tražnju kreditnih kupaca (koji čine u izveštajima manji deo prometa – do 20%), ali, pošto je Srbija tržište vezanih kupovina, taj multiplikator će podići i krivu ukupne tražnje!
City Expert
Ako sagledamo ponudu, u svim većim gradovima, a posebno u Beogradu, najavljuje se dosta velikih projekata novogradnje, pa će se i kriva ponude blago pomeriti. Sa stabilizacijom inflacije, cene građevinskih materijala će krenuti da se stabilizuju do nekog momenta (mada ovo zavisi i od društveno-ekonomskih faktora u Ukrajini zbog velike količine materijala koji dolaze iz te zemlje).
Ukoliko se ništa značajno ne promeni u geopolitičkom smislu, možemo očekivati blagu stabilizaciju ekonomije, a samim tim i cena nekretnina. Stanovi će se prodavati i dalje rekordno brzo, kroz nekoliko dana, ukoliko cena odgovara odnosu ponude i tražnje i ne ide se u ekstreme. Sa značajnijom stabilizacijom u poslednjem kvartalu ove godine, u drugom kvartalu naredne potencijalno možemo očekivati i nastavak trenda rasta tražnje.
Saznajte sve o dešavanjima u biznisu, budite u toku sa lifestyle temama. Prijavite se na naš newsletter.
Izvor: BIZLife
Foto: City Expert/Freepik
