Da li se više isplati ulagati u nekretnine ili akcije na berzi?

Kupovina nekretnine u Srbiji se često smatra najsigurnijim i najisplativijim vidom ulaganja novca. Međutim, poslednjih godina sve više ljudi u našoj zemlji ulažu u akcije na stranim berzama pa se postavlja pitanje da li takva investicija može doneti više novca od kupovine nekretnine?

Piše: Mihajlo Mulajić, glavni broker brokerske kuće “Tesla capital”

Mihajlo Mulajić, Foto, Aleksandar Jovanović

Procena je da u Srbiji ima nekoliko hiljada ulagača u akcije na tržištima kapitala širom sveta, a najviše na američkoj berzi. Dugoročno ulaganje u indeks S&P 500, koji prati 500 velikih američkih kompanija, istorijski je imalo potencijal da donese značajno veći ukupan prinos od prosečne nekretnine, posebno kada se koristi efekat reinvestiranja i složene kamate.

Mnogi se pitaju kako je to moguće? Najbolji odgovor daju brojke.

Na primer, S&P 500 i njegovi ekvivalentni prethodni indeksi mogu da se posmatraju kao dobar reper za američku berzu: više od 100 godina rasli su u proseku oko 10 odsto godišnje, uz važnu napomenu da su u pojedinačnim godinama, krizama i recesijama postojale velike oscilacije. S tim što postoji takozvani compounding efekat koji se javlja svake godine sa svakim rastom kapitala jer se novi procenat povećanja ne računa na početnu cifru nego na uvećanu vrednost iz prethodne godine. To znači da ako 150.000 evra držimo 10 godina na berzi, vrednost ulaganja uz prosečan rast S&P 500 bi bila oko 389.000 evra, ako se računa prosečan godišnji rast od 10 odsto i efekat složene kamate, kada kalkulator obračuna compound interest, odnosno složenu kamatu.

S druge strane, prilikom ulaganja u stan računica je drugačija jer se kod nekretnine gleda ukupan prinos: prihod od izdavanja plus potencijalni rast vrednosti stana, umanjen za troškove. Ako za primer uzmemo ukupan prinos nekretnine od oko pet odsto godišnje, to na 150.000 evra iznosi oko 7.500 evra godišnje, odnosno 75.000 evra za deset godina. Od tog ukupnog prinosa jedan deo dolazi kroz kiriju, a drugi deo može doći kroz rast vrednosti nekretnine, zavisno od lokacije, tržišta i troškova održavanja. U tom pojednostavljenom primeru, vrednost ulaganja u nekretninu bi posle 10 godina bila oko 225.000 evra, dok bi ulaganje u S&P 500, uz pretpostavku prosečnog rasta od 10 odsto godišnje i efekat složene kamate, donelo oko 389.000 evra što je velika razlika. Međutim, čak ni to nije suština, iako je i tu u startu velika razlika. E, sad na primer, nakon 20 godina, ova ista suma od 150.000 evra pravi više od milion evra uz istu pretpostavku prinosa na berzi.

Kada dolazi prava magija na američkoj berzi?

Tu dolazi prava snaga dugoročnog ulaganja. Prava magija dolazi ako, recimo, držimo ulaganja trideset godina. Ta ista cifra sa deset posto povrata godišnje pravi više od 2,6 miliona evra dok bi za stan tek posle 30 godina možda došli na cifru koju smo imali na berzi posle 10 godina. Zato se S&P 500 često navodi kao jedan od najsnažnijih primera dugoročnog ulaganja na razvijenim tržištima, posebno za investitore koji imaju strpljenje i dovoljno dug horizont.

Pritom, treba imati u vidu da ni ukupan prinos od pet odsto godišnje na stan nije uvek jednostavno ostvariti. Deo prinosa koji dolazi od kirije može da se potroši odmah, a tu su i porez na imovinu, troškovi održavanja, eventualno renoviranje i periodi kada stan nije izdat, pa bruto prinos često nije isti kao ono što investitor stvarno zadrži. A da ne pominjem što je to i obaveza da se stalno ide po kiriju i upravlja sa podstanarima.

Znači, puno nekih stvari koje su mnogo teže nego samo tržište kapitala, a ovde imamo mnogo veći potencijalni prinos.

Pritom treba uzeti u obzir i to da su u prethodnom periodu, usled visoke inflacije i rasta cena gotovo svega, porasle su i cene nekretnina, pa su oni koji su ranije kupili stanove ostvarili značajan rast vrednosti imovine. Međutim, po mom ličnom mišljenju, nekretnine su trenutno na takvom nivou cena

da nema mnogo prostora da nastave da rastu istim tempom kao u prethodnim godinama. Inflatorni pritisci su se u velikoj meri smirili u odnosu na period najvećeg rasta cena, a tržište sada mnogo više gleda realan odnos ponude, tražnje i mogućeg prinosa. Zato bih u narednom periodu pre očekivao stabilizaciju, a na nekim lokalnim tržištima čak i blag pad cena, posebno tamo gde postoji velika izgradnja i ponuda koja je veća od realne tražnje. Dugoročno, nekretnine svakako mogu da očuvaju vrednost kapitala, ali istorijski rastu sporije od akcija. Zato je ukupan prinos od oko pet odsto godišnje na nekretninu za prosečnog investitora sasvim solidan, ali je to i dalje približno upola manje od prosečnog dugoročnog prinosa koji se vezuje za S&P 500 i šire američko tržište kapitala.

“U sekundi može da se kupi i proda kapital na berzi”

Naravno, jedna od dilema je i da li je ulaganje u berzu potpuno sigurno?

Sredstva i hartije od vrednosti svakog akcionara nalaze se na računima kod poslovnih banaka u zemlji i odvojena su od brokerske kuće. U svakom trenutku akcionar ima uvid, kontrolu i mogućnost upravljanja svojim ulaganjima. U praksi može veoma brzo da izda nalog za kupovinu ili prodaju, dok se novac isplaćuje nakon saldiranja transakcije i bankarskog prenos. Akcionar može parcijalno da ga prodaje. Primera radi, može u momentu na kapital od, recimo, milion dolara da proda deo portfolija, recimo nekoliko hiljada dolara, ako mu treba za godišnji odmor, a da pritom ne mora da prodaje celu investiciju.

Zašto je ulaganje u akcije na američkoj berzi sigurnije nego kupovina nekretnine u Srbiji?

Jedan od razloga je to što američko tržište kapitala ima izuzetno dugu istoriju i kroz različite periode preživelo je ratove, pandemije, recesije i velike finansijske krize, a nakon njih je dugoročno nastavilo da raste atraktivnim stopama. Nekad je arugment “ali ja nekretninu mogu da pipnem, vidim, tu mi je na dohvat ruke, ne znam ni gde su te akcije”. Poređenja radi, nekretnine se u Srbiji vode u digitalnom katastru. Isto tako se vode i akcije na američkoj berzi. Znači, investitorova imovina nije samo broj na ekranu, već se vodi kroz regulisan sistem najvećeg tržišta kapitala na svetu. Zbog ogromne koncentracije kapitala, taj sistem ima jedan od najviših nivoa tehnološke, regulatorne i sajber zaštite na svetu. Drugim rečima, imovinu investitora čuva praktično jedan od najboljih mogućih sistema obezbeđenja na svetu. U praksi je gotovo nezamislivo da neko jednostavno ‘hakuje’ takvu infrastrukturu i ugrozi vlasništvo investitora, jer bi to značilo napad na najveću koncentraciju kapitala na svetu.

Treba, takođe, znati da brokerske kuće ne upravljaju novcem klijenata. Klijent donosi konačne odluke, a broker mu pruža podršku kroz ceo proces trgovanja od otvaranja računa sve do biranja akcija i krajnje realizacije naloga. Kada donese odluku, klijent daje nalog direktno brokeru putem telefona ili mejla za kupovinu ili prodaju akcija na berzi. Naravno, pre svake odluke postoji mogućnost konsultacije.

Saznajte sve o dešavanjima u biznisu, budite u toku sa lifestyle temama. PRIJAVITE SE NA NAŠ NEWSLETTER

Izvor: BIZLife

Foto: Aleksandar Jovanović/ ChatGPT