Ko danas može da kupi stan u Srbiji?

Tržište nekretnina u Srbiji godinama funkcioniše pod povišenom temperaturom. U atmosferi u kojoj inflacija obezvređuje klasičnu štednju, a građevinski kranovi dominiraju panoramom gradova, stambeni prostor postao je primarni sef za čuvanje kapitala. Ipak, iza impresivnih podataka o milijardama evra uloženih u građevinarstvo, krije se duboka strukturna nelagoda – prosečna zarada sve teže prati tempo rastućih cena, dok se mlađe generacije suočavaju sa zidom zvanim „početno učešće”. Pitanje koje se postavlja više nije samo koliko ćemo graditi, već šta se nalazi izvan samog betona i kako stvoriti održiv finansijski ekosistem u kom vlastiti krov nad glavom ne zahteva učešće tri generacije.

O tome kako slika izgleda na samom terenu, gde se razilaze želje i realnost i koje mogućnosti postoje, za magazin BIZLife govore dvojica stručnjaka iz različitih uglova. Naš sagovornik sa terena procene i veštačenja jeste mr sci. Milić Đoković, sudski veštak i licencirani procenitelj, dok makroekonomsku sliku, logiku investitora i rešenja na tržištu kapitala analizira Vladimir Vasić, osnivač i direktor BBS Capital Investment Groupa i dugogodišnji bankarski ekspert.

Zašto stan u Srbiji nema protivnika?

Analiza tokova kapitala jasno ukazuje na to da se većina slobodnog novca u Srbiji godinama preliva u kvadrate i zemljište. Razloge za ovakav fenomen Vladimir Vasić objašnjava iz ugla dvodecenijskog iskustva u bankarskom sektoru:

„Stan nije pobedio kao investicija zato što je odličan, već zato što praktično nema protivnika. Kada čovek sa viškom novca pogleda šta mu je na raspolaganju, vidi dinarsku štednju koja je u periodu dvocifrene inflacije realno gubila vrednost, deviznu štednju sa kamatom koja jedva pokriva evropsku inflaciju, berzu na kojoj se ozbiljno trguje svega nekolicinom akcija i investicione fondove za koje većina ljudi ne zna ni kako da uplati novac. Sa druge strane, stoji stan: nominovan u evrima, opipljiv, razumljiv, sa istorijom u kojoj cena poslednjih petnaest godina nikada nije ozbiljno pala.

Vasić ističe da tome treba pridodati i poreski okvir koji stan aktivno favorizuje – porez na imovinu je simboličan, prihod od izdavanja efektivno se oporezuje po stopi od oko 15 odsto, dok se kapitalna dobit posle deset godina vlasništva ne oporezuje uopšte.

Sa terena i iz ugla direktnih kupoprodaja, mr sci. Milić Đoković potvrđuje pritisak gotovine, ali ukazuje i na jedan ohrabrujući trend koji se pojavljuje u praksi:

„Tačna je konstatacija da se većina slobodnog kapitala i gotovine preliva u kvadrate, a deo u kupovinu zemljišta. Ipak, sada se u praksi i na terenu pojavljuje između 30 i 35 odsto kreditnih kupaca, što je istorijski maksimum za Srbiju. To je rezultat kredita za mlade i povećane kreditne sposobnosti stanovništva, što je dobar pokazatelj.”

Međutim, iako učešće kreditnih kupaca raste, oko dve trećine stanova i dalje menja vlasnika bez učešća banke. Kako Vasić naglašava, gotovina ne potiskuje kreditnog kupca višom cenom, već brzinom i uslovima:

„Prodavac bira kupca koji zatvara posao za nedelju dana, bez procenitelja, bez pitanja da li će banka finansirati stan u legalizaciji i bez rizika da kredit ne bude odobren. Na tržištu na kojem se najtraženiji tipovi stanova prodaju za dan ili dva, vreme je valuta koju kreditni kupac ne poseduje. Zato se on sistematski povlači na lošije lokacije, dok u novogradnji dominira gotovina koja ne kupuje stanovanje, već zaštitu vrednosti.”

Kupovina stana kao porodični projekat

Kada se svi podaci stave na papir, jasno se vide prorezi između kupovne moći i cena nekretnina. Za stan od 55 kvadrata u Beogradu po ceni od 3000 evra po kvadratu (ukupno 165.000 evra) početno učešće od 20 odsto iznosi 33.000 evra. Uz prateće troškove poreza, notara i procena, na samom ulazu potrebno je oko 40.000 evra gotovine, dok mesečna rata na 25 godina iznosi oko 750 evra.

Imajući u vidu da je prosečna neto zarada u Srbiji u junu 2026. iznosila oko 1000 evra, a medijalna oko 800 evra, Vasić ističe suštinu generacijskog jaza:

„Banka će mladom programeru čija je plata 2000 evra rado odobriti kredit, ali mu neće dati 40.000 evra za ulaz. Ako uspe da uštedi 500 evra mesečno, do tog iznosa stiže za skoro sedam godina. U međuvremenu, ako cene rastu, samo učešće poraste za oko 3000 evra godišnje. On štedi 6000, cilj mu pobegne 3000 – neto napredak je upola manji od uloženog truda. Zato se novac za učešće u Srbiji u praksi ne štedi, već se nasleđuje. Moja generacija je stan dobila ili kupila za nekoliko godišnjih plata, današnja ga kupuje za petnaest, i to samo ako roditelji već imaju šta da prodaju.”

Ovu tezu direktno potvrđuje i Milić Đoković, ukazujući na to da je kupovina doma u našim uslovima postala širi društveni i porodični poduhvat:

„Kupovina nekretnine je uvek porodični projekat ili takozvana pomoć prijatelja. Uglavnom je najveći problem taj deo koji se daje kao učešće, a koji je najčešće 20 odsto. Da je ipak to moguće, pokazuje trenutno stanje na tržištu. Izveštaji pokazuju da je tržište aktivno i da još uvek ima više kupaca nego prodavaca.”

Govoreći o posledicama ovakvog stanja na mladu generaciju, Vasić navodi da odsustvo realne šanse za stan vodi ka odustajanju od štednje, ulaganju u visokorizičnu imovinu, poput kriptovaluta, ali i odlaganju osamostaljivanja. Kao svetlu tačku izdvaja državne programe stambenih kredita za mlade sa učešćem od jedan odsto, ističući da oni „precizno pogađaju pravo mesto, jer napadaju učešće, a ne ratu.”

Nerealne cene i nova geografija stanovanja

Jedan od ključnih razloga nesporazuma na tržištu jeste i jaz između željenih cena u oglasima i realizovanih ugovora. Đoković upozorava na važnost realnog postavljanja polaznih osnova:

„Kada uđete u pogrešan voz, sve stanice su pogrešne. Tako je i sa početnom cenom ili oglasnom cenom. Moj apel godinama jeste da se od početka bude realan, to jest da se pođe od realnih cifara. Procenitelji su tu ’lekari specijalisti’ i preporučujem uvek konsultaciju sa proceniteljem pre kupovine ili prodaje.”

Upravo zbog visokih cena u centralnim opštinama, stvarni život se pomera na periferiju. Đoković objašnjava kako hibridni model rada menja mapu potražnje:

„Postoji dosta ljudi koji imaju hibridno radno vreme ili ne odlaze svakog dana u kancelariju, pa mogu da pronađu vrlo lepe i povoljne nekretnine u okolini velikih gradova. Ako govorimo o Beogradu, aktuelni su Mirijevo, Jakovo, Železnik, a nešto dalje Stara Pazova, Dobanovci, Obrenovac, Ljig, Pančevo itd.”

Tri koraka za spas tržišta

Da bi kapital iz stambenog prostora počeo da se preliva u druge privredne tokove, Vasić naglašava da moraju postojati mogućnosti koje pružaju jednaku sigurnost. On predlaže tri konkretna i sukcesivna koraka:

1. Državne obveznice dostupne građanima bez posrednika: „Kada bi Srbija ponudila narodnu evroobveznicu na period od dve do pet godina, bez troškova i kupovinom preko aplikacije, po uzoru na Hrvatsku ili Sloveniju, deo gotovine koja danas kupuje četvrti stan našao bi jednostavniju mogućnost. Ovo je najbrža mera jer ne zahteva novu infrastrukturu.”
2. Poreske olakšice za investicione i penzijske fondove: „Ako država želi da građanin drži novac u fondu umesto u stanu, mora da mu ponudi isto: oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit posle određenog roka držanja ili štedne račune sa poreskim olakšicama po uzoru na britanski ISA model.”
3. Uvođenje REIT struktura i institucionalnog izdavanja: „Zakonski okvir za investicione fondove nekretnina omogućio bi da neko kupi udeo od 5000 evra u portfoliju od sto stanova, umesto da kupuje ceo stan od 150.000 evra. Time se investicioni novac odvaja od pojedinačnog stana, dok institucionalno izdavanje donosi profesionalni zakup sa višegodišnjim ugovorima.”

Balans koji pokreće privredu

Pitanje nekretnina u Srbiji više se ne može posmatrati puko kroz kvadrate i građevinske dozvole. Ono je postalo ogledalo naše finansijske pismenosti i dubine domaćeg tržišta kapitala.

Kako naši sagovornici zaključuju, balans se ne pravi tako što će stan postati loša investicija, već tako što će druge mogućnosti postati dovoljno dobre i dostupne svima. Država i kompanije koje prepoznaju potrebu da kapital iz pasivnih betonskih zidova preusmere u obveznice, fondove i razvojne projekte, osiguraće održiv rast. Na kraju, u duhu krilatice Build and Beyond, najvažnije je graditi sistem u kom stan ostaje mesto za život, a kapital pogonsko gorivo za celokupan ekonomski napredak. 

Saznajte sve o dešavanjima u biznisu, budite u toku sa lifestyle temama. PRIJAVITE SE NA NAŠ NEWSLETTER

Izvor: BIZLife magazin

Foto: Getty Images / Unsplash, Privatna arhiva, Đorđe Đorović