Kako je kvadrat u BG postao otporan na koronu i ČETVRTI NAJSKUPLJI u Evropi?
Potražnja i kupovina stanova u Srbiji uprkos aktuelnoj situaciji ne smanjuje se, a kako raste tražnja, rastu i cene stambenog prostora, posebno u novogradnji na atraktivnim lokacijama.
U prilog tome svedoči i podatak da se Beograd našao na četvrtom mestu na listi najskupljih gradova u Evropi po cenama nekretnina u odnosu na visinu prihoda.
To je nedavno objavljeno je na sajtu Numbeo koji važi za najveću svetsku bazu podataka o životnim troškovima, kao i o kvalitetu života.
Odnos cene nekretnina i prosečnih prihoda u Beogradu iznosi visokih 19,77. Glavni grad Srbije se tako našao iza Moskve (odnos 21,12), koja je na prvom mestu, Pariza (20,97) i Splita (19,77), a ispred Vladivostoka (18,63), Gdanjska (18,31), Praga (17,97) i Milana (17,85).
Imajući u vidu da je u prošoj godini u Srbiji prodato nekretnina u vrednosti od oko 4,2 milijarde evra, što je uprkos pandemiji koronavirusa više nego u prethodne tri godine, stiče se utisak da krize nema- bar ne u ovoj oblasti.
Najskuplji u „Beogradu na vodi“ – 9.600 EUR
Tako je najskuplji kvadrat stana u Srbiji u 2020. godini prodat u „Beogradu na vodi“ i koštao je čak 9.600 evra. Kada je reč o starogradnji, najviša cena plaćena je na Dorćolu u Ulici Kralja Petra – 4.500 evra po kvadratu.
Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je tržište u drugoj polovini prošle godine nakon kraćeg zastoja na početku pandemije zabeležilo nagli oporavak.
Postignute su i rekordne prodajne cene kvadrata, i u stambenim objektima, i u prodaji kuća i poslovnog prostora.
Šta možemo očekivati – hoće li još rasti?
Stručnjaci ukazuju da se pokazalo da je tržište nekretnina specifično, žilavo i da je mala verovatnoća da bi usled ovako velike tražnje moglo skorije doći do pada, ali i da je ipak, imajući u vidu okolnosti, teško predvideti krajnje dešavanje sa cenama.
Profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu dr Miloš Božović kaže da se to pitanje na kraju svodi na procenu da li će efekti recesije jače uticati na usporavanje ponude ili na usporavanje tražnje.
„Iako će agregatni makroekonomski efekat verovatno biti izbalansiran između privrede i stanovništva, intuicija govori da će se recesioni efekti, ako ih bude, prvo osetiti na strani tražnje“, objašnjava Božović za BIZLife portal.
Poslednji podaci Republičkog zavoda za statistiku pokazuju i velike razlike u cenama stanova u Beogradu i unutrašnjosti, pa je tako recimo, cena kvadratnog metra stana u Tutinu sedam i po puta niža nego u Beogradu (konkretno opštini Savski venac).
Pored makroekonomskih, demografskih i infrastrukturnih determinanti, na lokalne varijacije u cenama utiče i kupovna moć, koja je naravno i regionalno i individualno specifična, dodaje.
Smatra i da će dalje kretanje ponude nepokretnosti zavisiti od troškova finansiranja novih projekata.
Na ovo će mahom uticati upravo kretanje kamatnih stopa, eventualno i neke fiskalne mere.
Usporavanje uvećanja ponude bi, ukoliko dođe do nastavka rasta tražnje, uticalo na rast cena nekretnina, ističe sagovornik.
„Realno uvećanje zarada i akumulirani prilivi tokom prethodnih godina načelno utiču povoljno na tražnju. Sa druge strane, recesija u zemljama zapadne Evrope uticaće veoma negativno na doznake iz inostranstva, koje su do sada bile bitan faktor u tražnji za nepokretnostima. Pored toga, povećani kreditni rizik stanovništva usled recesije može rezultovati opet u većim kamatnim stopama na ove bankarske proizvode. Ipak, još uvek ne uočavamo merljive efekte pada u trendu tražnje iz prethodnih godina, što ne znači da ga neće biti ukoliko COVID-19 kriza potraje“, objašnjava.
Kada je reč o tome šta utiče na cene, dosadašnja istraživanja su pokazala da na rast cena nekretnina u novogradnji prvenstveno utiču migracije, odnosno preseljenje stanovništva u veće gradove, težišno Beograd, povećanje realnih zarada i pad efektivnih kamatnih stopa na stambene kredite, kaže sagovornik.
Na duži rok, za tražnju je značajna i dinamika rasta BDP, a za ponudu troškovi izgradnje, raspoloživost građevinskog zemljišta, ali i kvalitet postojećih nepokretnosti, dodaje.
Tražnja veća od ponude, nema pada cena
Nenad Đorđević iz Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Privredne komore Srbije ističe da ima više od 20 faktora koji više ili manje utiču na cene nekretnina, a najviše lokacija i opremljenost, kao i sam sadržaj mikrolokacije i objekta, zatim oprema koja se ugrađuje, kvalitet gradnje, struktura, komšiluk…
On navodi da se pokazalo da je tržište nepokretnosti specifično, da ne podleže stihiji ili trendovima i da je jako žilavo i poprilično zdravo.
Đorđević ukazuje da treba imati u vidu da je tražnja u rastu, da ponuda prati samo do 90 odsto tražnje i kao takva je sada jača.
Samim tim, logično se nameće da je mala verovatnoća da će doći do pada, a dosta je teško predvideti neko krajnje dešavanje sa cenama, dodaje.
Kada je reč o daljim projektima, on ističe da su očekivanja velika, i da ima nekoliko kapitalnih projekata koje su pokrenuli veliki privatni investitori i država, ali da se nade polažu i u takozvane manje ili male investitore koji treba sve više da učestvuju na tržištu, kako bi se izjednačio odnos davaoca dozvola i inspekcije prema njima i prema takozvanim velikm investitorima.
Tako će doći do jedne prave tržišne utakmice sa puno lepih i većih i manjih projekta, dodaje on za BIZLife.
Rastu prodaja i cene posebno u novogradnji na atraktivnim lokacijama
U Građevinskoj direkciji Srbije kažu da je trenutno veća potražnja od ponude, što utiče i na rast cena.
Postojao je kraći zastoj zbog korone u realizaciji u martu i aprilu prošle godine zbog objektivnih okolnosti, ali se tržište vrlo brzo stabilizovalo i vratilo na nivo pre epidemije, navode. Prodaja је počela da raste već u drugoj polovini maja i od tada se beleži konstantan rast prodaje i interesovanja kupaca.
U naselju Zemunske kapije u Beogradu cena kvadrata se kreće u rasponu od 1.460 evra do 1.735 bez PDV-a, u zavisnosti od objekta, spratnosti, strukture i kvadrature stana.
Potražnja za stanovima u Beogradu je konstantna a kako raste tražnja, rastu i cene stambenog prostora, posebno u novogradnji na atraktivnim lokacijama na Novom Beogradu.
Osim toga, banke nude povoljne uslove za stambene kredite, što stimuliše posebno kupce prvog stana da uđu u proces rešavanja stambenog pitanja”, kažu u GDS.
A kako je u regionu?
Prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji u 2020. godini iznosila je oko 1.400 evra, što predstavlja povećanje u odnosu na 2019. godinu od 1,8 odsto.
Prosečna cena kvadratnog metra stana u Hrvatskoj u drugom polugodištu prošle godine iznosila je 1.670 evra, što je 1,2 odsto više nego u istom periodu 2019., pokazuju poslednji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Cene stanova najviše su skočile u Rijeci, Osijeku, ali i Zagrebu, gde je prosečna cena kvadrata u novogradnji 1.820 evra, a u ostalim naseljima 1.470 evra.
Prema podacima državnog zavoda za statistiku MONSTAT U Crnoj Gori, prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u četvrtom kvartalu prošle godine iznosila je 1.007 evra i za 15 odsto veća u odnosu na treći kvartal. Prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u Podgorici u poslednjem kvartalu 2020. godine iznosila je 985 evra, dok je na crnogorskom primorju iznosila 1.359 evra.
Kada se uporedi cena stanova u Crnoj Gori sa onom u Srbiji, vidi se da je cena stanova u novogradnji u Podgorici znatno ispod cene u Beogradu, čak i Novog Sada. Čak su i cene stanova na crnogorskom primorju ispod prosečne cene stanova u Beogradu, kada se uporede statistički pokazatelji.
Prosečna cena kavadrata u Makedoniji je oko 750 еvra.
U Republici Srpskoj stanogradnja je krajem prošle godine takođe “uhvatila zamah”, a neočekivano problemi na tržištu javili su u poslednje vreme zbog toga što su proizvođači stiropora podigli scene između 40 i 50 odsto.
Termoizolacioni materijal jedna je od ključnih stavki prilikom gradnje, a investitori i građevinci ističu da će talas njegovog poskupljenja kakav se ne pamti sigurno uticati na potražnju i na rast cene kvadrata stanova.
Što se tiče paralela cena u gradovima u regionu, profesor Božović smatra da je ona moguća u meri u kojoj se trendovi kretanja cena nepokretnosti mogu povezati sa zajedničkim regionalnim faktorima koji na to utiču, poput nekih makroekonomskih i demografskih trendova, ili ekonomske povezanosti sa ostatkom Evrope.
Profesor Božović kaže da bi trebalo imati u vidu razlike u vrednosti stambenog i poslovnog prostora sa jedne, i nekretnina na turističkim lokacijama sa druge strane.
Trebalo bi, kaže preispitati i upotrebu aritmetičke sredine kao pokazatelja, pošto nekoliko veoma skupih nepokretnosti može značajno da promeni prosek, a da pri tome ne kaže ništa o disperziji cena na nekoj opštini ili gradu.
I iz Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Privredne komore Srbije kažu da je Beograd neuporediv sa bilo kojim gradom u okruženju iz bivših republika, I da je teško napraviti paralelu, ali može se reći da je naše tržište najživlje sa najvećim obrtom i najviše prometa u regionu.
Svaki drugi stan za keš, otkud kupcima toliko „živog novca“?
U Srbiji se na nekretnine gleda kao na sredstvo u koje se investira novac.
U poslednje vreme u javnosti se kao upitan postavljao podatak da je većina stanova plaćena gotovinski, i kako je to moguće (imajući u vidu da je prosečna plata u Srbiji prema podacima za decembar oko 66.000 dinara), ali Đorđević kaže da je to samo statistički tačan podatak i može jako da zavara.
“Mi smo tržište takozvanih vezanih transakcija. Preko 90 odsto prodavaca su kasnije kupci i oni kada dobiju novac od prodaje svog stana automatski postaju keš kupci…Na žalost, ili na sreću, kako se uzme, gotovine je jako malo i mi nismo tako bogato društvo za tu vrstu transkacija, a gro para je već izvučen iz slamarica i prošao takozvanu prvu kupovinu (od 1990. do 2000. godine) i ovo je neki drugi ili treći krug kupoprodaje”, objasnjava Đorđević.
Kada je reč o tome da li ovo vreme pogoduje takvim poduhvatima, poput kupovine stana, ekonomski analitičar iz Hrvatske Damir Novotni ipak smatra da sada nije vreme za to.
„Sada je vreme štednje i to građani pokazuju. Štednja je narasla u krizi, istraživanja pokazuju da štednja raste i da građani nastoje da iskoriste ovu krizu za usklađivanje svojih finansija. Treba pričekati, narednih nekoliko godina su neizvesnosti velike, a cene visoke. Sada kupovati stanove u Zagrebu ili u, primera radi u Rijeci, ne bi baš bilo preporučljivo“, rekao je on.
Izvor: BIZLife/Jelena Andrić
Foto: Pixabay, Privatna arhiva
