Kuća na moru po novim pravilima: Šta najavljeni porez na nekretnine u Grčkoj znači za kupce iz Srbije  

Za kupce iz Srbije, Grčka je već godinama prvi izbor za investiranje u nekretnine – od stanova u Solunu do kuća na Halkidikiju. Međutim, najava grčkog premijera Kirijakosa Micotakisa da bi porez na prenos stambenih nekretnina za državljane van EU mogao da skoči sa 3,09 odsto na čak 15 odsto otvorila je ključno pitanje: da li se period pristupačne kupovine privodi kraju i šta treba preduzeti pre stupanja novih propisa na snagu? O najavljenim promenama, reakcijama sa terena i novim mogućnostima kreditiranja preko domaćih banaka, razgovaramo sa Nikolom Nedeljkovićem, direktorom predstavništva kompanije Ellas Estate u Srbiji. 

Grčka od 1. jula 2027. godine najavljuje povećanje poreza na prenos stambenih nekretnina za kupce iz zemalja van EU na čak 15 odsto. Koliko je ova promena ozbiljan udarac za tržište i šta će konkretno značiti za kupce iz Srbije? 

‒ Suštinski, reč je o značajnoj promeni, jer je najavljeno povećanje poreza na prenos stambenih nekretnina sa sadašnjih 3,09 odsto na 15 odsto za državljane trećih zemalja, odnosno država van Evropske unije. Grčki premijer Kirijakos Micotakis najavio je ovu promenu, ali zakon još nije usvojen, zbog čega konačni detalji u ovom trenutku nisu poznati. 

U javnosti se pominju različiti datumi početka primene, od 1. januara do 1. jula 2027. godine. Za sada je reč o najavama i najbolje je sačekati konačnu odluku grčke vlade i parlamenta. Ukoliko mera bude usvojena u najavljenom obliku, obuhvatiće i državljane Srbije, kojima će ukupni troškovi kupovine biti uvećani za razliku u poreskoj stopi. 

Kako očekujete da će najavljeno povećanje poreza uticati na tražnju za nekretninama u Grčkoj? Da li će kupci ubrzati odluke i pokušati da završe kupovinu pre jula 2027. godine ili će se deo njih povući sa tržišta? 

‒ Prve reakcije već primećujemo u praksi. U kompaniji Ellas Estate beležimo sve veći broj klijenata koji žele da ubrzaju proces i završe kupovinu pre eventualnog povećanja troškova. Verujem da će velika većina zainteresovanih reagovati na sličan način i svoju odluku doneti ranije nego što su prvobitno planirali. 

Svakako će biti i slučajeva u kojima će dodatni troškovi dovesti do odlaganja ili odustajanja od kupovine, ali očekujemo da će njihov broj biti znatno manji. 

Koje su trenutno najtraženije lokacije i kategorije nekretnina u Grčkoj među kupcima iz Srbije? Da li očekujete da će nova poreska pravila promeniti interesovanje za Halkidiki, Solun i druge popularne lokacije? 

‒ Severni deo Grčke i dalje je najpopularniji među klijentima iz Srbije i siguran sam da će tako i ostati. Solun i Halkidiki su, iz dobro poznatih razloga, godinama prve lokacije za naše tržište, dok se najveće interesovanje odnosi na apartmane i kuće u blizini mora. 

Ne očekujem da će nova poreska pravila značajnije uticati na izbor lokacije. Ukoliko zakon bude usvojen u najavljenom obliku, isti uslovi važiće na teritoriji cele Grčke, pa ne postoji poseban razlog da se interesovanje zbog toga preusmeri sa Halkidikija i Soluna na druge regije. 

Najavljena mera otvara i pitanje budućnosti grčkog tržišta nekretnina. Da li bi potencijalno smanjenje tražnje stranih kupaca moglo da uspori rast cena? 

‒ Nije opravdano očekivati da će ova mera dovesti do pada cena. Grčko tržište nekretnina godinama pokazuje stabilnost, čak i nakon značajnih izmena propisa, poput povećanja kriterijuma za program Golden Visa. Uprkos tome, cene nastavljaju da rastu i u odnosu na prošlu godinu više su, u proseku, za oko pet odsto. Dodatni pritisak predstavlja rast troškova građevinskog materijala, što se posebno odražava na novogradnju. 

Moguće je da nakon stupanja zakona na snagu usledi kraći period prilagođavanja i nešto sporija aktivnost. Ipak, ne očekujem ozbiljniji poremećaj. Kapital iz takozvanih trećih zemalja ima značajan udeo u investicijama, ali nije jedini izvor tražnje, pa verujem da će tržište ostati stabilno i da će tražnja ostati na visokom nivou. 

Kako će na sve to uticati činjenica da domaće banke sada finansiraju kupovinu nekretnina u inostranstvu? 

‒ To je, svakako, jedna od pozitivnijih novina za naše tržište. Odnedavno su određene banke u Srbiji pripremile programe koji omogućavaju kreditiranje kupovine nekretnina u inostranstvu, što otvara dodatne mogućnosti ljudima koji ne žele ili nisu u mogućnosti da celokupnu investiciju finansiraju iz sopstvenih sredstava. 

Smatram da za takvim modelom postoji ozbiljno interesovanje, posebno u trenutku kada su uslovi kreditiranja i kamatne stope prilično povoljni. Mnogi već raspolažu delom potrebnog kapitala, a mogućnost da ostatak finansiraju putem kredita može znatno olakšati odluku. Dugoročno, ovakvi programi mogu proširiti krug ljudi iz Srbije koji razmišljaju o kupovini nekretnine u Grčkoj. 

Posebna neizvesnost postoji u vezi sa ulaganjima u okviru programa Golden Visa, naročito kada je reč o obnovi zaštićenih objekata i prenameni poslovnog prostora u stambene jedinice. Kako bi nova poreska pravila mogla da utiču na ovu vrstu investicija i da li se može očekivati njihov drugačiji poreski tretman? 

‒ Kao što smo već pomenuli, u ovom trenutku ima još dosta nepoznanica u vezi sa konačnom primenom novih poreskih pravila. Posebno je otvoreno pitanje kako će biti tretirane investicije u okviru programa Golden Visa, uključujući obnovu zaštićenih objekata i prenamenu poslovnog prostora u stambene jedinice. 

Smatram da u ovom trenutku ne bi trebalo donositi zaključke o eventualnim izuzecima ili povoljnijem poreskom tretmanu, dok ne budu poznate konačne zakonske odredbe. Najavljena promena odnosi se na kupce iz zemalja van Evropske unije, među kojima su i investitori koji nekretninu kupuju radi ostvarivanja prava na program Golden Visa. Stoga, treba sačekati konačnu odluku grčke vlade i parlamenta, nakon čega će biti moguće precizno sagledati kako će nova pravila uticati na ovu vrstu investicija. 

Šta biste danas savetovali kupcu iz Srbije koji ozbiljno razmatra kupovinu nekretnine u Grčkoj: da ubrza odluku zbog najavljenog poreza, da sačeka konačne zakonske odredbe ili da pre svega pažljivo proceni isplativost konkretne nekretnine? 

‒ Savetovao bih svima koji ozbiljno razmišljaju o kupovini da što pre započnu proceduru. Trenutno postoji mnogo nepoznanica, ne samo u vezi sa uslovima primene već i u vezi sa samim datumom. Prvo se pominjao januar 2027. godine, a sada, sve češće, jul, dok još ne znamo ni da li će postojati prelazni period i na koje će se tačno transakcije nova stopa odnositi. 

Zato ne bih preporučio čekanje poslednjeg trenutka. Očekujemo povećanu tražnju i veći broj ugovora, što će neminovno stvoriti dodatni pritisak na poreske službe. Kako se porez plaća pre potpisivanja konačnog kupoprodajnog ugovora, važno je ostaviti dovoljno vremena da se čitava procedura završi bez nepotrebne neizvesnosti. 

Saznajte sve o dešavanjima u biznisu, budite u toku sa lifestyle temama. PRIJAVITE SE NA NAŠ NEWSLETTER

Izvor: BIZLife

Foto: Unsplash/Cristiano Pinto, Ellas estate