Cene nekretnina i dalje „divljaju“, stručnjak objašnjava zašto se tržište sporo „hladi“
U poslednje vreme dosta se govori o smirivanju tržišta nekretnina i mogućem padu cena stanova naredne godine.
Nadležni, ali i neki od stručnjaka ukazuju da tržište nekretnina ulazi u fazu smirivanja, pa se u narednim mesecima ne očekuje znatni rast cena, ali ipak, ni potpuno zaustavljanje.
Ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti u Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine iznosio je 3,6 milijardi evra- 25% više u odnosu na isti period prethodne godine. Količina novca u prometu nepokretnosti samo u Gradu Beogradu u prvoj polovini 2022. godine iznosila je 1,9 milijardi evra.
Svega 12% svih nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, a stručnjaci ukazuju da je tržište dinamično, podložno različitim uticajima, pa se shodno tome i menja.
Zgrada
RGZ: „Smirivanje“ tržišta nekretnina
Potražnja za nekretninama, i to ne samo stambenim, ne jenjava kako u Srbiji, tako ni u okolnim zemljama. Indeks cena stanova u Srbiji u trećem tromesečju 2022. iznosi 138,08 i prikazuje rast cena stanova koji traje već celu godinu, saopštio je nedavno Republički geodetski zavod.
Podaci te institucije pokazuju da je broj prodatih stanova u trećem tromesečju 2022. manji je za 5,6 odsto u odnosu na isti period 2021. što ukazuje na „smirivanje“ tržišta.
Ova godina je rekordna i po broju prodatih stanova i količini novca u kupovini.
Dominiraju keš kupci nekretnina
Dominiraju keš kupci, a najviše se kupuju stanovi sa jednom spavaćom sobom okvirne površine od 50 do 55 kvadrata.
A šta je najviše uticalo na ovakve trendove za BIZLife govori Nebojša Nešovanović direktor za procene u kompaniji CBRE u osam zemalja Jugoistočne Evrope specijalizovane za tržište nekretnina.
Ukazuje da je ključni generator uvećane tražnje za nekretninama u čitavoj Evropi, a i na našem tržištu, u prethodnih nekoliko godina bila je ekspanzivna monetarna politika Evropske centralne banke (ECB).
Nebojša Nešovanović u razgovoru za BIZLife kaže da je takva politika dovela do značajnog privrednog rasta koji je uzrokovao značajnu akumulaciju kapitala, naročito kod imućnijih slojeva stanovništva.
“Na Zapadu je ta dodatna akumulacija dovela do rekordnog rasta berzi, dok se kod nas reflektovala na naše “tržište kapitala” – tržište stambenih nekretnina. Ista ta politika ECB-a je pokrenula i inflaciju, koja je bila dodatni stimulans za beg u ono što je percipirano kao siguran čuvar vrednosti – nekretnine. Promena monetarne politike ECB-a u ovoj godini je već ‘ohladila’ tržišta Zapadne Evrope. To “hlađenje” kod nas tradicionalno ide nešto sporije, jer je naše tržište nekretnina mnogo više oslonjeno na “keš kupce” , ističe.
Novac
Kamatne stope ne smetaju mnogo keš kupcima
Kada je reč o tome da li će skok kamatnih stopa uticati I dovesti do nekih promena, Nešovanović kaže da kada tržištem dominiraju kupci koji kupuju iz sopstvenog kapitala, promene kamatnih stopa ili raspoloživost kredita imaju mnogo manji direktni uticaj na tražnju.
Takođe, dolazak Rusa i rast cena zakupa je stambene nekretnine učinio atraktivnim i kao generatore prihoda.
Ovaj dodatni stimulans je učinio da srpsko tržište nekretnina možda i najmanje u Evropi odreaguje na promene monetarne politike ECB-a, odnosno, zadržali smo izuzetno visok nivo tražnje za nekretninama, dodaje sagovornik.
Rast kamatnih stopa dovodi do pada privrednih aktivnosti, pa i pada aktivnosti na tržištu nekretnina.
Na strani tražnje, očekivano je da manje firmi širi svoje poslovanje, uzima nove kancelarijske prostore i izlaže se trošku preseljenja.
Kuća
Skromna ponuda poslovnog prostora na tržištu nekretnina u Srbiji
“Izuzetak od ovog pravila nam mogu napraviti Rusi koji dolaze i kojima je neophodan i poslovni prostor. Sa druge strane, skuplji i manje raspoloživ kapital će negativno uticati na ponudu, jer će se pojedini projekti otkazati ili odložiti.
Kada je reč o poslovnom prostoru, on kaže da je ponuda poslovnog prostora na tržištu Srbije vrlo skromna.
Sofija, grad vrlo sličan našoj prestonici, ima dva i po puta više poslovnog prostora od Beograda.
„Ne samo da smo u velikom kašnjenju sa ponudom, već to kašnjenje i ne smanjujemo. Što se tiče poslovnog prostora, Beograd nije zauzeo mesto na mapi Evrope koje zaslužuje i postoji potencijal za dalji rast ovog segmenta tržišta“, dodaje.
Upitan može li se povući paralela između uzroka rasta tržišta nekretnina u Srbiji, u Evropi i svetu Nešovanović kaže da su uzroci rasta identični I da je jedina razlika što mi nemamo berzu kao primarno tržište kapitala, već je naše tržište nekretnina preuzelo ulogu berze.
Poslovni prostor
Višak kapitala- veće i cene stanova
Zbog toga kod nas višak kapitala ne dovodi do rasta berze, već do rasta cene stanova, dodaje.
Ono što je karakteristika našeg tržišta stanova je to što su i na našoj “berzi” uobičajeni kupci stanova imućni ljudi koji vole da kupuju najlikvidniju imovinu. Dokaz da su ovo najdominantniji kupci leži u velikom procentu kupovina za keš, uz konstantan pad broja kreditnih kupaca.
U najvećem broju projekata najlikvidniji, a samim tim i najpopularniji, su stanovi sa jednom spavaćom sobom okvirne površine od 50 do 55 kvadrata.
Dalji trendovi nepredvidivi
Kada je reč o daljim trendovima, Nešovanović kaže da se očekivalo “smirivanje” tržišta nekretnina, uz značajno manji broj transakcija i cene koje će biti stabilne ili u blagoj stagnaciji.
“Dolaskom Rusa dobili smo veliki generator tražnje koji je nepredvidiv. Niko ne zna koliko će ih u Srbiji biti u narednom periodu ili koliko će stanova zakupiti ili kupiti. Nemoguće je pričati o tržištu i davati pouzdane predikcije ukoliko vam je glavni generator tražnje nepredvidiv. Ukoliko se desi ono što većina očekuje, a to je da se rat u Ukrajini nastavi, kao i dolasci ruskih državljana, možda naše tržište nekretnina bude jedino ili jedno od retkih u Evropi koje neće doživeti pad u narednom periodu”, zaključuje sagovornik.
Izvor: BIZLife/Jelena Andrić
Foto: Pixabay, CBRE
