Dinamika tržišta nekretnina u Srbiji i regionu: Otpornost na ekonomske i globalne izazove
Neizvesnost u ekonomskom okruženju i visoke kamatne stope, čini se, nisu značajno uticale na tržište nekretnina u Srbiji i regionu. Naprotiv, tokom ovog perioda, regionalno tržište je beležilo međugodišnji rast i tokom trećeg tromesečja 2023.
Gledajući trenutnu situaciju, predviđa se da će visoke cene nekretnina ostati prisutne i tokom 2024. godine, s očekivanom stabilnošću na tržištu. Značajan pad cena nekretnina ne očekuje se ni u Srbiji, ni u Hrvatskoj, Crnoj Gori, niti u Bosni i Hercegovini.
Razlog za to je trenutna inflatorna epizoda, koja je podstakla rast cena zbog povećane tražnje, dodatno jačajući privlačnost nekretnina kao zaštite od inflacije. Visoki troškovi, pre svega skuplji materijali i sve oskudnija radna snaga, takođe su doprineli porastu cena.
Koje su glavne razlike u cenama nekretnina između Srbije i zemalja u regionu?
Imajući u vidu da su Hrvatska i Crna Gora atraktivne turističke destinacije, a da sa druge strane u Srbiji imamo Beograd kao ekonomsko-politički centar, cene nekretnina kreću se u vrlo sličnim intervalima, kako objašnjava Marija Grahovac iz specijalizovanog portala za nekretnine Nadjidom.
Samo cena stanova u Beogradu, na primer, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda varira od 2.434 evra po kvadratu u novogradnji koliko je bila prosečna cena u Zemunu do 8.187 evra po kvadratu za stan sa direktnim pogledom na Savu, što je cena i nekog luksuznog apartmana u Opatiji.
U Srbiji, iako je primetan pad prometa nekretnina, značajan pad cena nije očigledan. Nasuprot tome, u BiH cene su zabeležile godišnji porast od 18% od 2021. do sredine 2023. godine, s prognozom stagnacije, ali ne i opadanja. U Hrvatskoj, iako je došlo do smanjenja prometa, ne očekuju se značajne korekcije cena.
Skupe atraktivne nekretnine su prisutne u svim zemljama bivše Jugoslavije, dok se istovremeno mogu pronaći i veoma povoljni kvadrati u manjim mestima.
Jedini jasan obrazac je da atraktivna lokacija, poput primorja ili centra velikog grada, što je evidentno kad je u pitanju, recimo, prodaja stanova u Novom Sadu, kao i luks gradnja diktiraju jako visoke cene kvadrata.
Koji globalni i lokalni faktori su uticali na cene nekretnina u Srbiji i regionu
Kada analiziramo cene nekretnina u Srbiji u poređenju s drugim zemljama u regionu, važno je uzeti u obzir različite ekonomske i druge faktore.
Na globalnom nivou, primećujemo da geopolitička i ekonomska dešavanja imaju sličan uticaj u svim zemljama. Kako smo već pomenuli, to uključuje porast cena kvadrata zbog inflacije, rasta kamatnih stopa, ali i povećanog priliva izbeglica iz Rusije i Ukrajine. Ovi faktori su pokazali da imaju najjači uticaj na kretanja na tržištima nekretnina.
Međutim, postoje i specifični parametri koji su karakteristični samo za određenu zemlju i koji doprinose lokalnim promenama na tržištima.
Na primer, u Hrvatskoj smo svedočili zameni kune u evro, što je dovelo do viška kuna koje su mnogi pokušali da investiraju u nekretnine. Takođe, u Crnoj Gori, od ovog meseca menja se porez na promet nepokretnosti, a visok porez može da utiče na odluke o kupovini, mada, kako kaže naša sagovornica, stvaran uticaj će biti vidljiv tek u narednom periodu..
Kakvo je stanje tržišta nekretnina u Srbiji u poređenju sa zemljama u regionu?
Tržište u Srbiji je znatno organizovanije u poređenju sa tržištima Crne Gore i Bosne i Hercegovine, ali i dalje zaostaje za Hrvatskom u tom kontekstu.
Ovo se pre svega odnosi na usvajanje adekvatnih zakona koji regulišu učesnike na tržištu nekretnina i propisuju pravila funkcionisanja ovog tržišta.
Glavna komponenta je usvajanje i primena Zakona o sprečavanju pranja novca. Srbija i Hrvatska su na dobrom putu, dok se Bosna i Hercegovina može ponovo naći na sivoj listi.
Crna Gora još uvek raspravlja o Nacrtu zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnost, dok je Zakona o sprečavanju pranja novca daleko. To je dovelo do toga da su se u poslednjih nekoliko meseci mogle neretko čuti vesti o velikim sumama novca koje kruže u sivoj zoni tržišta nekretnina Crne Gore.
Kakav je profil kupaca u Srbiji, a kakav u regionu?
Profil kupaca u Srbiji se razlikuje od onih u drugim zemljama poput Hrvatske i Crne Gore. Često se u Hrvatskoj i Crnoj Gori nekretnine ne kupuju da bi se u njima živelo već zbog turističkog potencijala.
“Kod nas je to već mešovito. Imamo mnogo više kupovina krova nad glavom, ali se nekretnina kupuje i zbog rentiranja studentima i zaposlenima, ali sve više i turistima, posebno na Zlatiboru” navodi Marija Grahovac i dodaje da je to svakako u manjoj meri u poređenju s kupovinom nekretnina na primorju.
Takođe potvrđuje da je i dalje primetno da je ponuda nekretnina u svim zemljama relativno slaba, što je i dovelo do postepenog rasta cena u toku protekle godine, iako nešto sporijim tempom u odnosu na prethodne godine.
Generalno, Srbija nudi povoljan obrt investicija zbog prisustva industrijskih, studentskih i turističkih centara. Migracije stanovništva ka većim gradovima i dalje su prisutne, stoga postoji konstantna potreba za kupovinom i iznajmljivanjem nekretnina. Pitanje je samo šta potencijalni kupaci i zakupaci sebi mogu da priušte.
Izvor: BIZLife
Foto: Freepik
