Da li i na tržištu nekretnina sledi kolaps?
Piše: Miroslav Radaković, Tradewin24
Nestaće, požuri sa kupovinom, cene su tek krenule da rastu, ja sam već prodao i kupio novi stan, ovo mi je četvrti stan u vlasništvu, svi se bavimo rentiranjem….ovo su samo neke crtice sa tržišta nekretnina kojih smo bili svedoci proteklih nekoliko godina.
Pomenuta psihologija je karakteristična za sva tržišta koja se nalaze na vrhovima nakon kojih sledi veliki pad i to je šablon koji se na finansijskim tržištima ponavlja unazad 120 godina modernog poslovanja. Hoće li sada biti drugačije? Neće!
Psihologija tržišta
Psihologija tržišta
Na prethodnom grafiku smo prikazali kako se kreću emotivna stanja investitora tokom rasta i pada tržišta i mnogi profesionalni ulagači upravo pomno prate ove faze psihološkog ponašanja ulagača kako bi, pored svih drugih analiza, odredili tačan momenat preokreta na tržištu.
Nema sumnje da se tržište nekretnina sada nalazi na prelasku iz faze euforije u fazu nervoze što nam sugeriše da se tržište polako okreće na dole.
Važno je napomenuti da, gledajući redosled u makroekonomiji, prvo mora doći do kolapsa na berzi akcija pa potom sledi pad cena na tržištu nekretnina.
Tržište nekretnina
Čini se da smo za sada napravili prvi korak na berzi akcija.
U prvoj polovini 2022. godine berzanski indeksi su zabeležili svoj najoštriji 6-mesečni pada još od 1932. godine, što je vrlo važan indikator imajući u vidu da je to rekord u zadnjih gotovo 100 godina.
Ako se na jesen i zimu nastavi energetska kriza uz već ogromnu inflaciju, gotovo je sigurno da će svet, a posebno EU, doživeti opšti ekonomski kolaps koji će povući sve cene oštro na dole.
Ako se obistini ovaj pesmistični scenario, berzansko dno možemo očekivati već na jesen, zimu ili početkom sledeće godine. A dno na tržištu nekretnina?
Na razvijenim tržištima cenovno dno kod nekretnina obično kasni oko 24 meseca za berzanskim dnom na tržištu akcija.
Ekonomski alarmi i jak rast kamata
Sentiment potrošača u SAD-u, glavni indikator raspoloženja kupaca, je pao na najniži nivo u zadnjih 70 godina! Potrošači su najveći pokretač ekonomskog motora svake ekonomije i čine oko 70% bruto domaćeg proizvoda.
Životni standard građana je razoren poslednjih meseci enormnom inflacijom koja dostigla visine neviđene u zadnjih 40 godina u USA i EU, o Srbiji je suvišno pričati jer to osetimo najbolje kad odemo u markete ili na benzinsku pumpu. Niži i srednji socijalni slojevi stanovništva se bore za egzistencijalni opstanak tako da ne mogu razmišljati o kupovini stana ili kuće.
Keš kupci su se uveliko već potrošili a krediti su naglo postali jako skupi. I ovaj trend poskupljenja kapitala je tek krenuo.
Naime, centralne banke širom sveta su počele koordinisano da podižu kamatne stope (cenu kapitala) kako bi „ohladile“ tražnju i pokušali da umire inflaciju što im je apsolutni prioritet i zadatak.
Američka centralna banka FED je već snažno podigla ključnu kamatnu stopu u zonu 1,50-1,75% što je rezultiralo katapultom kamate na stambene kredite u SAD-u koja sada iznosi čak 5,63%. Ovo je najbrži rast stambenih kamata u SAD-u još od 1987 godine i kamate su gotovo identične nivou iz 2008 godine kada je krenuo kolaps na tržištu nekretnina.
Grafički prikaz
Evropska centralna banka kasni za dizanjem ključnih kamata ali treba napomenuti da je već zaustavila programe štampanja novca i sve podesila za prvo dizanje kamata tokom jula ove godine. Ovo će biti prvo poskupljenje kapitala od 2011 godine!
Eurobor na 6 meseci, ključna kamata za koju je velika većina stambenih kredita u Srbiji vezana, je već sad 0,24% a pre samo godinu dana je bila negativna i iznosila -0,51%!
Koktel rasta stambenih rata usled povećanja kamata i pad životnog standarda usled visoke inflacije će biti dovoljni faktori da realna tražnja za nekretninama stane i počne da opada u mesecima pred nama.
Cene u Srbiji i moguće zagušenje ponudom
Ako nekog profesionalnog investitora na berzi pitate je li dobra investicija koja se iz svoje godišnje zarade može isplatiti tek za 20 godina, odgovor će vam biti izričito negativan. Takva je sad situacija i na tržištu nekretnina u Srbiji: ako vam je potrebno od 20-25 godinu da godišnjim rentama isplatite novoizgrađenu nekretninu, onda znajte da su cene ekstremne i da, prema investicionim kriterijumima, predstvljaju vrlo opasnu investiciju.
Srpske banke koje imaju hipoteke, sada na mnogo jednostavniji i brži način nego u 2008. godini, mogu aktivirati prodaje nekretnina onih lica koju ne mogu da plate rate što nam sugeriše da bi eventualni kolaps nekretninskog tržišta mogao biti dosta brži neko pre 14 godina.
S jedne strane imamo enormnu gradnju stanova i kuća uz sadašnji efikasniji model aktiviranja bankarskih hipoteka dok s druge strane imamo pad kupovne moći u kombinaciji sa rastom kamate na stambene kredite. Sve navedeno može jako brzo i iznenadno stvoriti ogromnu ponudu nekretnina na tržištu što bi definitivno rezultiralo oštrim padom cena i ulaskom u faze straha, očaja i panike na tržištu.
Ne želimo da budemo pesimisti već da realno sagledamo situaciju, da shvatimo da se sve u ekonomiji kreće u talasima i da ništa večno ne raste.
Osnovna investiciona logika koja ima potvrdu u istoriji kaže – kupujte na cenovnom dnu i prodajte na cenovnom vrhu!
Nekretnine su sad na svom vrhu, berza je u padu. Mislite o tome!
Iskoristi sve šanse koje ti berza pruža i otvori trgovački račun kod licenciranog brokera #1 u Srbiji TradeWin24.
Izvor: BIZLife
Foto: Tradewin24
