Kako generacija Z kupuje i šta zaista traži?

Prema podacima Evropske komisije, generacija Z ulazi u vlasništvo kasnije, a to znači da je u EU prosečna starost napuštanja roditeljskog doma 2023. iznosila 26,3 godine, sa velikim razlikama po državama. To pomera formiranje domaćinstava i produžava period najma, pogotovo u gradovima sa skučenom ponudom.

Sa druge strane, u Sjedinjenim Državama stariji pripadnici generacije Z i dalje čine tek mali deo kupaca – oko tri odsto tržišta – što je dobar indikator globalnog kašnjenja u ulasku u vlasništvo, koje se, preko finansijskih kanala i investicionih tokova, preliva i na Evropu.

Ova generacija, međutim, ne odustaje od kupovine, ali menja način kako do nje dolazi. Prvi zahtev je digital-first iskustvo: VR/AR obilazak, dokumentacija i predodobrenje onlajn, komunikacija preko poruka umesto telefona. Drugi je lokacijska logika „15 minuta”, što znači da bi trebalo da škole, posao, zdravstvo i rekreacija budu na udaljenosti od dve stanice. Treći zahtev je realni trošak života, ne samo rata kredita. Zato generacija Z prednost daje efikasnoj kvadraturi, zajedničkim sadržajima u zgradi i niskim režijama. Akademska i sektorska istraživanja poslednjih godina prate i mere ovu „pešačku premiju”, a investitori je već ugrađuju u procene.

Na strani finansiranja, poslednje inovacije pokušavaju da smanje ulaznu barijeru. U Velikoj Britaniji uvedene su hipoteke koje u obzir uzimaju istoriju plaćanja kirije – čak i bez depozita – čime se dug „za najam” pretvara u dokaz kreditne discipline. To je jasna poruka bankarskog sektora da standardnih „20 odsto učešća” nije jedini put do prvog doma.

Nove generacije, novi kvadrati: Šta milenijalci i Gen Z očekuju od svog stana

Tržište koje zatiče generaciju Z

Produbljuje se strukturni deficit stanova u Evropi. Prema velikoj sektorskoj analizi, nedostaje oko 9,6 miliona domova (oko 3,5 odsto postojećeg fonda). Manje dozvola za gradnju i spor oporavak investicija drže ponudu zategnutom, pa kirije rastu brže od prihoda. To, prema istraživanju European Real Estate Market Outlooka 2025, direktno pogađa mlađe kupce, koji duže ostaju u najmu i teže dolaze do učešća.

Zato privatni najam postaje dominantna stambena tenzija: profesionalizuju se zgrade za iznajmljivanje (build-to-rent), a institucionalni kapital preusmerava sredstva iz kancelarijskog u „living” sektor. Podaci pokazuju da je iznajmljivanje najbrže rastuća tenzija u Evropi u protekloj deceniji, a „living” je već najveća klasa imovine po ulaganju.

U okviru modela Build-to-Rent posebno se širi single-family rental (porodične kuće za najam), format koji mladim porodicama nudi dvorište i mir, ali bez troškova kupovine. Samo u jednoj velikoj evropskoj ekonomiji ulaganja u ovaj segment već nose nešto preko 40 odsto ukupnog BTR kapitala, a investitorske ankete ga označavaju kao glavno polje rasta do kraja decenije.

Treći talas su novi oblici zajedničkog stanovanja (co-living i „roommate-ready” zgrade) – kraći ugovori, fiksne režije, sadržaji (cowork, teretana, zajedničke kuhinje) i algoritamsko „sparivanje” sustanara. Tržišni izveštaji beleže dvocifren rast ovog formata do 2030, upravo zato što direktno pogađa problem pristupačnosti i fleksibilnosti za mlađe radnike.

Na političkom horizontu, mladi sve glasnije traže pristupačno stanovanje: u najnovijem evropskom istraživanju prioritet za ulaganja su upravo stanovanje i troškovi života. Kako se ova tema penje na listi javnih politika, očekuju se nove javno-privatne šeme finansiranja, od povoljnijih kredita za gradnju i kupovinu do garancijskih fondova i „step-up” modela vlasništva (rent-to-own, shared ownership).

Šta to znači za narednih 10 godina (i za Srbiju)?

U narednih deset godina tržište će se sve više udaljavati od modela „kvadrat po svaku cenu” i približavati novim oblicima stanovanja. Na strani ponude, očekuje se da će stanovi biti manji, ali funkcionalniji – sa pametnim rasporedom, niskim režijama i dodatnim sadržajima u zgradi koji rasterećuju privatnu kvadraturu. U urbanim centrima prednost će imati projekti koji nude kompletnu infrastrukturu na pešačkoj udaljenosti, jer upravo takve lokacije mladi vide kao vrednost koja opravdava cenu.

Istovremeno, nedostatak stambenog fonda održaće pritisak na cene i kirije, pa će mladi duže ostajati u najmu. To otvara prostor za profesionalizovane zgrade za izdavanje i nove formate zajedničkog stanovanja koji nude sigurnost i standardizovane uslove umesto nesigurnog podstanarstva.

Finansiranje će, takođe, morati da se prilagodi. Umesto klasičnog modela sa visokim učešćem, na scenu stupaju krediti koji uzimaju u obzir istoriju plaćanja kirije, modeli otkupa kroz rentu ili hibridna vlasništva gde se stan postupno otplaćuje. Takva rešenja, već testirana u razvijenim tržištima, mogu značajno olakšati put do prve nekretnine.

Za Srbiju to znači da će najveću šansu imati projekti u blizini javnog prevoza, sa uređenom društvenom infrastrukturom i pešačkom dostupnošću. Investitori koji ponude jasne ugovore, transparentne troškove i kvalitetno održavanje zgrada moći će da pridobiju poverenje mlađih kupaca i stanara. Banke će pak morati da razviju proizvode koji prate nelinearne karijere – frilensere, „gig” radnike i mlade preduzetnike – jer upravo to postaje nova normalnost.

Generacija Z neće „spasti” tržište kupovinom po starim pravilima – nateraće ga da se promeni. Njihovi prioriteti su praktični: blizina sadržaja, transparentni troškovi, digitalna kupovina bez „frikcije” i jasna putanja ka vlasništvu, čak i ako počinje najmom. Sektorski podaci upućuju da će narednih deset godina obeležiti: dug period profesionalnog najma, inovacije u finansiranju prvog doma i rast projekata koji vrede koliko i okruženje – a ne samo kvadrat. Ko to razume i ponudi – osvojiće „zumere”; ko insistira na „kvadratu bez grada” – ostaće bez kupca.