• Sve više ljudi iz Srbije razmišlja o kupovini nekretnine u Grčkoj – bilo za odmor, bilo kao investiciju. Koji su najčešći motivi kupaca i koliko je to interesovanje poraslo u poslednjih nekoliko godina?

Kupovina nekretnina u Grčkoj već dugo privlači pažnju naših građana, a interesovanje ostaje aktivno, konstantno i bez znakova opadanja. Razlozi za kupovinu razlikuju se prema ciljevima koje kupci postavljaju. Deo njih traži nekretninu isključivo za odmor, drugi spajaju ličnu upotrebu sa sezonskim izdavanjem, dok treći kupuju isključivo radi investicije, posebno u gradovima gde je dugoročni najam razvijen. Dodatnu atraktivnost tržištu daje očekivanje umerenog, ali stabilnog rasta vrednosti nekretnina. Sve češće se razmatra i diversifikacija kapitala u inostranstvu, što kupcima omogućava da deo sredstava ulože van domaćeg tržišta. Proces se, uglavnom, započinje sa jasnim planom korišćenja i unapred određenim finansijskim očekivanjima.

Ellas Estate

• Kada govorimo o lokacijama, koje oblasti u Grčkoj su trenutno najtraženije za naše kupce i zašto? Da li se trendovi menjaju u odnosu na ranije?

Najveća pažnja kupaca iz Srbije i dalje je usmerena na severnu Grčku, pre svega na Halkidiki i Solunski zaliv. Ove destinacije ostaju najtraženije za odmor i sezonsko izdavanje zahvaljujući dobroj pristupačnosti, prirodnom okruženju, bogatoj ponudi plaža i sadržaja za sve generacije. Interesovanje postoji i za Olimpsku regiju, gde su cene povoljnije u poređenju sa drugim delovima, a lokacija pogodna i za odmor i za povremeno izdavanje. U poslednjih nekoliko godina raste i potražnja za urbanim sredinama, naročito za Solunom i Atinom. Solun je veoma privlačan zbog svoje blizine, povoljne klime, univerziteta, razvijenog poslovnog okruženja i mogućnosti dugoročnog najma, pa je podjednako atraktivan za život i za investicije. Atina postaje sve primamljivija za one koji traže sigurnu investiciju sa dobrim prinosom pri izdavanju i većom likvidnošću tržišta. Dok sever zemlje ostaje dominantan izbor za turističke namene, upravo gradovi i investicione lokacije beleže najveći rast interesovanja.

Ellas Estate

• Kupovina nekretnine u inostranstvu deluje komplikovano. Kako izgleda procedura u Grčkoj – od pronalaska stana ili kuće do uknjižbe i konačnog vlasništva?

Na prvi pogled deluje komplikovano, ali ubrzo se pokaže da je jasno definisan i jednostavan postupak. Proces obično počinje obilaskom više nekretnina, najčešće uz podršku agencije ili kompanije, nakon čega sledi izbor odgovarajuće. Odluka o kupovini obično se potvrđuje uplatom depozita, koji pokazuje ozbiljnost i spremnost za nastavak postupka. Sledeći korak je angažovanje advokata, kojem je potrebno ostaviti punomoćje da u ime kupca vodi sve neophodne radnje. Advokat proverava pravni status nekretnine, da li postoje dugovanja ili tereti, otvara grčki poreski broj (AFM) i priprema sva potrebna dokumenta. Notar i advokat zajedno sarađuju na pripremi kupoprodajnog ugovora, koji se potpisuje kada su sve provere završene. Nakon potpisivanja, vrši se transfer novca na račun prodavca, čime kupac stiče prava vlasništva, a nekretnina se upisuje u katastar. Saradnja sa kompanijama poput Ellas Estatea daje kupcima sigurnost da će svaki korak, od prvog obilaska do upisa u katastar, biti sproveden pouzdano i bez komplikacija.

• Pored klasične kupovine, Grčka nudi i posebne programe, kao što je „Golden Visa”, za strane državljane. Koliko je taj program privlačan ljudima iz Srbije i regiona i kakvu korist on zapravo donosi?

Za razliku od tržišta gde „Golden Visa” ima presudnu važnost zbog nedostatka bezviznog režima, kod naših građana ona nije glavni motiv za kupovinu nekretnine. Ipak, postoji grupa ljudi koja program vidi kao oblik osiguranja za sebe i porodicu, dugoročni „plan B” koji im omogućava slobodno kretanje po Evropi i neograničen boravak u Grčkoj. Od septembra 2024. uslovi su postali dosta zahtevniji. Za Atinu, Solun i popularne destinacije, poput Mikonosa i Santorinija, minimalna vrednost ulaganja sada iznosi 800.000 evra. U ostalim delovima Grčke neophodno je uložiti najmanje 400.000 evra, uz obavezu da se kupi jedna nekretnina od najmanje 120 kvadrata. Postoji i posebna opcija od 250.000 evra, ali se odnosi isključivo na komercijalne objekte koji se prenamene u stambene, a kojih u praksi ima veoma malo. Važno je naglasiti da kroz program „Golden Visa” nekretnina ne može da se izdaje na kratkoročnim platformama, kao što je Airbnb, već isključivo na dugoročni najam ili za lične potrebe. Pravo na boravišnu dozvolu stiče ne samo kupac već i njegov bračni partner, deca do 21 godine, kao i roditelji obe strane. Zahtev se može podneti odmah nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora i dostavljanja dokaza o uplati celokupnog iznosa, a pravo boravka važi od trenutka kada aplikacija bude odobrena.

Ellas Estate

• Koje tipične greške prave kupci kada se upuštaju u kupovinu nekretnine u Grčkoj i šta im savetujete da urade pre donošenja konačne odluke?

Jedna od najčešćih grešaka jeste dolazak sa neproverenim informacijama i očekivanjima koja nisu u skladu sa trenutnim tržištem. Dešava se da traže ponude koje su bile aktuelne pre više godina ili da smatraju kako će cene nekretnina značajno padati. Takvi pristupi, uglavnom, dovode do toga da ih prodavci ne doživljavaju kao ozbiljne, pa im je teže da uđu u stvarni proces kupovine. Drugi problem su pokušaji da samostalno pronađu prodavce ili se oslanjaju na neovlašćena lica koja posreduju u transakcijama, što često dovodi do gubitka depozita ili drugih sredstava. Takav način rada nosi brojne rizike i može izazvati nepredviđene troškove i komplikacije tokom postupka. Naš savet je da se ceo proces vodi isključivo preko proverenih agencija i advokata u saradnji sa notarom, kako bi svi pravni i administrativni aspekti bili pravilno pokriveni. Važno je da kupci imaju pouzdane kontakte i stručnu podršku u svakoj fazi, jer kupovina nekretnine u inostranstvu uvek nosi dodatne izazove.

• Kada govorimo o investicionom aspektu, koliko je realno očekivati prihod od izdavanja apartmana i kuća u Grčkoj tokom turističke sezone?

Prihod od izdavanja zavisi od lokacije, tipa nekretnine i perioda iznajmljivanja. Na severu Grčke, naročito u regijama poput Halkidikija i Solunskog zaliva, sezonski najam tokom letnjih meseci može doneti značajan povrat investicije, ali je važno uzeti u obzir i dodatne troškove, na koje kupci često ne računaju. To uključuje čišćenje, prijem gostiju, troškove struje i vode, zajedničko održavanje ako je nekretnina u kompleksu, porez na izdavanje, kao i knjigovodstvene usluge, jer svaki ulaz i izlaz gosta mora biti pravilno prijavljen. Zbirno, ovi troškovi mogu iznositi i do 50 odsto sezonskog prihoda. U urbanim sredinama, poput Soluna i Atine, kupci imaju više mogućnosti. Nekretnine se mogu izdavati na dugoročni najam, kratkoročno ili kroz ugovore sa garantovanom rentom već prilikom kupovine. Takvi ugovori se obično zaključuju na najmanje tri godine, a neki i do deset godina. U takvim situacijama gotovo svi dodatni troškovi, osim poreza na prihod, padaju na zakupca, što administraciju čini jednostavnijom, ali mesečni prihod je, u proseku, niži od sezonskog najma na obali. Važno je da svako ko razmišlja o kupovini u investicione svrhe realno sagleda potencijalne prihode i rashode. Lokacija i tip nekretnine u velikoj meri određuju mogućnosti, pa je preporučljivo odluku doneti tek nakon detaljne analize.

Ellas Estate

• Za kraj, kakve su vaše prognoze – da li će interesovanje za grčke nekretnine u narednim godinama rasti i šta bi mogao biti sledeći veliki trend na ovom tržištu?

Interesovanje za grčke nekretnine ostaje snažno i očekuje se da će u narednim godinama nastaviti da raste, privlačeći kupce iz celog sveta, kako s ciljem lične upotrebe tako i zbog investicionih prilika. Kriza koja je prethodnih godina usporila gradnju sada je prevaziđena, pa je izgradnja novih objekata ponovo u fokusu, kako u urbanim sredinama tako i u turističkim regijama. Time se kupcima nudi sve veći izbor i veća fleksibilnost. U Atini se posebno ističe projekat „Eliniko”, luksuzni urbani kompleks sa stambenim, komercijalnim i rekreativnim sadržajima. Intenzivna novogradnja beleži se i u Pireju, kao i u delovima grada poput Kifisije, Marusija, Glifade i Paleo Falira, gde se razvijaju moderni stambeni objekti. U Solunu je glavni centar novogradnje u oblastima Termi, Kalamarija i Perea, dok se na Panorami posebno ističe luksuzni segment. Prvi primeri kompanija koje nude kompletnu uslugu upravljanja nekretninama već su se pojavili u Atini. Ove firme vlasnicima omogućavaju stabilan prihod i sigurnost, dok same preuzimaju brigu o izdavanju i administraciji objekata. S obzirom na prednosti koje donose investitorima, gotovo je izvesno da će ovakav model postati novi trend na celom grčkom tržištu. Posebnu pažnju privlače stambeni kompleksi u popularnim turističkim mestima, gde je obezbeđeno redovno održavanje tokom cele godine, što vlasnicima olakšava upravljanje i čuva vrednost imovine. Trendovi jasno pokazuju da se potražnja sve više usmerava ka nekretninama koje kombinuju ličnu upotrebu i investicioni potencijal. Urbanizacija, savremeni stambeni kompleksi i snažan razvoj novogradnje ostaju glavni pravci, potvrđujući da Grčka i u godinama koje dolaze ostaje atraktivna i dinamična destinacija za kupce i investitore. 

Saznajte sve o dešavanjima u biznisu, budite u toku sa lifestyle temama. PRIJAVITE SE NA NAŠ NEWSLETTER.