Osam saveta za kupovinu nekretnine

Ukoliko ste spremni da se upustite u agoniju kupovine stana ili kuće, ovih osam koraka bi mogli da vam olakšaju put do potpisivanja ugovora o kupoprodaji.
 
 
1. Nepokretnost i cena

Polazni aksiom u kupovini nepokretnosti su cena, lokacija i stanje kuće ili stana (obično navedenim redom). Ako se sve to poklapa, što se dešava tek posle više neuspelih pokušaja i velikog broja pređenih kilometara u želji da se nađe ono što se želi, možete se upustiti u svet provere papira.

2. Uknjižba

Odlično je ako je, kao vlasnik nepokretnosti, u trenutku provere, uknjižen pravosnažno, odnosno u javnim knjigama. Potrebno je da proverite da li postoje upisani tereti na nepokretnosti (hipoteka, plodouživanje, zabeležbe hipotekarne prodaje i slično). Takođe je neophodna i provera da li postoje podneti, a nerešeni zahtevi na nepokretnosti.

U manjim službama to možete proveriti, bez većih problema, na šalteru katastra. Dovoljno je da službenik zna da koristi softver „Jedinstvene evidencije katastra nepokretnosti”. U službama Beograd 1 i Beograd 2 u Ulici 27. marta u Beogradu, morate pisati zahtev i poduže čekati na odgovor.

Pretpostavljamo da je lakše naterati građane da se muče nego obučiti nekoliko ljudi za rad u jedinstvenoj evidenciji.

Ako postoje podneti, a nerešeni zahtevi ili tereti na nepokretnosti onda, to može da znači sledeće:

a) možda je to, jedan od razloga što nepokretnost ima nižu cenu nego ostale na tržištu. Obično ne postoji samo jedan razlog za sumnjivo nisku cenu nepokretnosti.

b) vreme je da u igru uključite nekog ko se ozbiljno bavi kupoprodajom nepokretnosti, bilo da je advokat ili neko ko ima dosta iskustva sa ovom vrstom transakcija.

3. Stan u izgradnji

Provera investitora i dokumentacije koju poseduje, u ovom slučaju, zaista zahteva stručno lice, jer je potrebno rastumačiti:

a) crteže glavnog – izvođačkog projekta,

b) proveriti da li odobrenje za gradnju (građevinska dozvola) ima pečat pravosnažnosti i da li je nepokretnost koju kupujete obuhvaćena dozvolom,

v) da li postoji takozvana „Prijava radova”, odnosno papir koji predstavlja dozvolu nadležnog organa da se započne sa radovima na objektu. Kroz razne izmene Zakona o planiranju i izgradnji nazivi ovih dokumenata su se menjali iz nepoznatih razloga, ali su i dalje u praksi ostali termini „Građevinska dozvola” i „Prijava radova”.

g) ako je investitor sklopio Ugovor sa organom nadležnim za naplatu naknade za korišćenje građevinskog zemljišta i platio prvu ratu (ukoliko je Ugovor o naknadi zaključen na rate), onda bi trebalo da budete malo (ali, samo malo) mirniji, jer igranka nije još završena.

d) potrebno je da investitor ima i dokaz da je platio PDV. Igra između Poreske uprave i investitora, koji su čas fizička, a čas pravna lica uvek se završi u korist Poreske uprave. Ako investitor zahteva da vi snosite troškove poreza, onda dobro izračunajte koliko će vas stajati kvadrat i da li vam se to uklapa u računicu i količinu novca koji imate.

Savetujemo da, ako je moguće, odaberete novi stan u objektu koji ima, pravosnažnu, upotrebnu dozvolu i sve plaćene participacije za komunalne priključke. Takvi stanovi jesu nešto skuplji, ali je veća verovatnoća da ćete se useliti u isti u dogovorenom roku. Da li će investitor završiti objekat ne može niko da vam garantuje.

4. Da li ste jedini kupac?

Ova činjenica se proverava na šalterima osnovnih sudova nadležnih za overu dokumenata. Možete proveriti da li je stan prodat u periodu od početka 2010. godine (u nekim gradovima Srbije i nekoliko meseci kasnije) u zavisnosti od toga kada je u nadležnom sudu uveden sistem elektronske evidencije. Prvi osnovni sud u Beogradu naplaćuje ove usluge. Platite taksu i odmah dobijete uverenje koje će vas pretvoriti u srećnog kupca ili ćete nastaviti potragu za stanom. Da biste dobili uverenje potrebni su vam sledeći podaci o nepokretnosti: broj katastarske parcele i katastarska opština, adresa i broj stana, ime i prezime prodavca.

5. Da li je stan ‘čist’?

Na portalu sudova Srbije u delu „Tok predmeta” možete saznati da li je nepokretnost, odnosno stan koji nameravate da kupite predmet nekog izvršnog, parničnog ili vanparničnog postupka i da li neko ima potraživanja vezana za taj stan.

Direktan link je: http://tpson.portal.sud.rs/libra_portal_full/default.cfm

Potrebno je da, u gornjem levom uglu, unesete sud koji je u teritorijalnoj nadležnosti nad nepokretnosti. Ispod, gde stoji ime stranaka unesete: prvo prezime, pa ime prodavca. Zatim, desno, odaberete „svi predmeti”. Odaberete vrstu spora i tražite. Posle nekoliko pokušaja ćete uspeti da se snađete.

6. Bračno stanje prodavca

Nećete verovati, ali i to je bitno. Ukoliko su stan ili kuća stečeni u braku, supružnik uvek ima pravo da, na osnovu bračne tekovine traži svoj deo i dau brakorazvodnoj parnici dokazuje da je učestvovao u kupovini, opremanju ili da je ulagao u stan. Ta činjenica može kupca dovesti u nezgodan položaj i stvoriti posledice čije se razmere ne mogu sagledati. Ovo se premošćuje potpisivanjem i overom u sudu, izjave, drugog supružnika da je saglasan sa prodajom nepokretnosti.

7. Pravne zavrzlame

Ukoliko ne umete sami da proučite dokumentaciju koja pokazuje pravni sled, od poslednjeg upisanog u javnim knjigama, od vašeg prodavca potražite pomoć onih kojima je to posao – advokata, ljudi koji su nekada radili u katastru ili zemljišnoj knjizi ili nekog ko dobro barata tom tematikom.

â–º Svaki ugovor (o kupoprodaji, zameni ili neki drugi) mora da bude overen u sudu i da ima pečat Poreske uprave koji potvrđuje da je porez regulisan (na prenos apsolutnih prava ili dodatu vrednost), bez obzira da li se on plaća ili ne.

â–º Svako rešenje mora imati pečat pravosnažnosti.

â–º Svaki ugovor o prometu sa pravnim licem mora imati i potvrdu da je nepokretnost isplaćena u celosti.

â–º Naravno i „Clausula intabulandi”, u svakom ugovoru, odnosno saglasnost da prodavac može uknjižiti nepokretnost bez prethodne saglasnosti ili prisustva prodavca.

Sve mora biti, barem, u jednom originalu ili overenoj fotokopiji.

8. Šta zahtevati od agencije

Kao u svakoj vrsti posla u Srbiji, i ovde je slika šarena. Ima onih koje pošteno posluju, ima loših koje se registruju kao udruženja građana, a posle rade kao agencije za promet nekretnina ili koje samo žele da se na brzinu obogate.

Kada pomislite da je visina poreza na prenos apsolutnih prava 2,5 odsto od tržišne vrednosti nekretnine, a da agencije uzimaju 3 procenta vrednosti stana, jasno je da treba dobro da se potrude da ih zarade. Neke smatraju da je dovoljno to što su vas upoznali sa prodavcem, ali to nije tačno.

â–º Agencija mora da vas dokumentacijom uveri da je nepokretnost papirološki „čista”.

â–º Neophodno je da vam agencija pribavi sve potvrde da su plaćene sve komunalije za kuću ili stan koji kupujete.

â–º Da vam pribavi list nepokretnosti ili izvod iz zemljišnih knjiga, što skorijeg datuma.

â–º Da vam njihov advokat ili osoba zadužena za ugovore sroči predugovore ili ugovore koje ćete pregledati i uneti eventualne izmene.

â–º Da ide sa vama i prodavcima od banke do suda, jer da se novac tako lako zarađuje, svi bismo bili bogati zato što smo nekog upoznali sa nekim koga ranije nije znao.

â–º Omiljena rečenica agenata: „naš advokat vam garantuje da je sve u redu”, u zemlji Srbiji, ne znači skoro ništa. Zato, dobro pregledajte svaki papir ili, još bolje, angažujte nekoga ko se time bavi. Za malu svotu novca možete sebe spasti dugog kajanja.