Tržište nekretnina u Srbiji 2026: Još jedna godina stabilnosti i lokalnog kapitala

Investiciona aktivnost na tržištu komercijalnih nekretnina u 2025. ostala je na nivou od preko 340 miliona evra, što je gotovo identično rezultatima iz 2024. godine. Međutim, ispod površine brojki kriju se važni strukturni pomaci koji danas definišu dinamiku čitavog sektora, istakli su stručnjaci kompanije CBRE prilikom predstavljanja godišnjeg izveštaja „SEE region Market Outlook 2026“ o okolnostima i očekivanjima na tržištu komercijalnih nekretnina u regionu.

Pozitivno raspoloženje investitora i dominacija regionalnog kapitala

Investiciono tržište Jugoistočne Evrope ostalo je stabilno tokom 2025. godine, uz sve snažniju dominaciju regionalnih i domaćih investitora. Njihova aktivnost bila je posebno izražena u Srbiji, koja je činila gotovo 40% ukupnog investicionog obima u regionu. Paralelno s tim, učešće međunarodnih investitora nastavilo je da opada i spustilo se ispod 45%, dok je njihov fokus ostao usmeren na najkvalitetnije kancelarijske i logističke objekte.

Prinosi su se u većini kategorija imovine kompresovali, pri čemu su najizraženija smanjenja (od  preko 100 baznih poena) zabeležena kod prvoklasnih objekata u segmentima kancelarijskog prostora, maloprodajnih parkova i hotela. Ovakva kretanja rezultat su visoke potražnje za najkvalitetnijim projektima u najstabilnijim sektorima.

„Ulaskom u 2026. godinu očekuje se nastavak pozitivnog raspoloženja na tržištu investicija, podržanog stabilizacijom cena imovine i postepenim poboljšanjem finansijskih uslova. U ovakvom okruženju, rast zakupnina predstavljaće ključni pokretač rasta kapitalnih vrednosti, zbog čega će investitori sve više pribegavati inovativnim i aktivnim pristupima u kreiranju dodatne vrednosti — kroz rekonstrukciju, optimizaciju i unapređenje operativnih performansi objekata“, istakao je Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.

Stabilan obim investicija u Srbiji, nova struktura kapitala

Uprkos izazovnom makro okruženju, investitori su zadržali interesovanje za Srbiju. Najveća promena dogodila se upravo u strukturi kapitala: udeo stranih investitora, koji je godinama iznosio oko 70%, u 2025. je bio gotovo prepolovljen.

Ovaj preokret doneo je novu dinamiku — lokalni i regionalni investitori postali su dominantna grupa, agilnija i spremnija da preuzme inicijativu u turbulentnim periodima.

„Rekalibracija cena tokom 2024. i 2025. godine približila je očekivanja prodavaca i kupaca. To je otvorilo prostor za domaće investitore koji brže donose odluke“, objašnjava Grujić.

Ovaj zamah domaćeg kapitala posebno je vidljiv u segmentima gde postoji mogućnost kreiranja dodatne vrednosti kroz rekonstrukcije, optimizaciju i aktivno upravljanje.

U isto vreme, došlo je i do korekcije stopa prinosa za pojedine tipove nekretnina, što je Srbiju svrstalo među tržišta sa najizraženijim korekcijama u regionu. U 2026. očekuje se faza postepene stabilizacije, posebno za najkvalitetnije i najbolje pozicionirane projekte.

Kancelarijski prostor: Pomak ka fleksibilnosti i inteligentnoj upotrebi prostora

Kancelarijsko tržište u Jugoistočnoj Evropi ulazi u 2026. godinu pod snažnim pritiskom ograničene ponude i veoma niskih stopa slobodnog prostora. Izgradnja novih poslovnih zgrada tokom 2025. dostigla je najniži nivo u poslednjih deset godina u okviru četiri ključna tržišta JIE regiona, dok je aktivnost izdavanja ostala stabilna, posebno u Ljubljani i Zagrebu, gde se beleže rekordno niske stope slobodnog prostora. Beograd se približava sličnim nivoima, a centralna poslovna zona i dalje prednjači po potražnji zbog dostupnosti, mobilnosti i bogate ponude dodatnih sadržaja.

Kompanije ubrzano uvode fleksibilne modele korišćenja prostora kako bi ostale prilagodljive u uslovima brzih promena na tržištu. Fleksibilni kancelarijski koncepti trenutno čine oko 21% ukupne ponude kancelarijskog prostora u Evropi, a očekuje se rast na približno 29% u naredne dve godine, što ukazuje na trajnu promenu u ponašanju zakupaca.

Istovremeno, zaposleni se vraćaju u kancelarije, pa se posećenost kancelarija u špicu tokom nedelje približava maksimalnim nivoima, što potvrđuje da fizički prostor ostaje ključan za saradnju i kulturu kompanija.

Uprkos očekivanom blagom rastu nove ponude tokom 2026, tržište regiona ostaje pod pritiskom. Ovakvi uslovi nastavljaju da podstiču rast zakupnina, pri čemu se Sofija izdvaja kao tržište koje bi moglo zabeležiti najizraženiji rast, potencijalno i do 9%.

U Beogradu tržište kancelarijskog prostora je ušlo u novu razvojnu fazu, koju karakteriše blago smirivanje i jasan „flight-to-quality“ trend. Nakon decenije ubrzanog širenja, u 2024, 2025. i sada 2026. godini količina nove ponude ostaje ograničena — manje od 30.000 novih kvadrata stiže ove godine, dok se značajniji rast očekuje tek od 2027.

Ova situacija intenzivirala je diferencijaciju kvaliteta. Obnavljanje postojećih ugovora dominiralo je aktivnošću zakupaca tokom 2025, dok je broj relokacija osetno opao.

Razlozi su višestruki – od smanjenja posećenosti usled hibridnih modela rada, preko nedostatka dovoljno atraktivnih alternativnih lokacija, do rasta kapitalnih ulaganja neophodnih za selidbu i adaptaciju novog prostora.

Velike kompanije, posebno iz IKT sektora, i dalje ciljaju kancelarijske prostore koje nadmašuju površinu od 1.000 m², ali njihov fokus nije isključivo na sadržajima unutar zgrada: lokacija, integrisano okruženje i pristupačnost sada su među presudnim faktorima.

„Projekti koji nude kvalitetno okruženje, energetsku efikasnost i vrhunsko iskustvo zaposlenih biće prvi izbor zakupaca. Na tržištu se jasno vidi ‘flight-to-quality’ efekat,“ navodi Jana Jovanović, rukovodilac sektora za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.

Istovremeno, tražene zakupnine za nove prvoklasne projekte već premašuju postojeće tržišne nivoe i dostižu do 21 evro/m² mesečno, što sugeriše nastavak rasta cena za najkvalitetnije objekate u narednom periodu.

Logističke nekretnine: Stabilan rast i jačanje sekundarnih lokacija

Tržište logističkih nekretnina u Jugoistočnoj Evropi i dalje je strukturno nedovoljno razvijeno, ali tokom 2025. godine pokazalo je snažan potencijal za širenje, što ga čini jednim od najdinamičnijih sektora u regionu. Beograd i Zagreb prednjačili su po godišnjem rastu ponude modernih logističkih objekata, a slična dinamika očekuje se i u 2026. godini, uz stabilnu potražnju zakupaca i kontinuirani razvoj spekulativnih projekata.

Domaći i međunarodni investitori i developeri sve se intenzivnije okreću sekundarnim lokacijama, gde su zemljište i razvojni kapaciteti povoljniji, a potražnja proizvođača, logističkih kompanija i maloprodajnih lanaca u porastu. Ovaj trend je vidljiv širom regiona — u Bugarskoj se beleži aktivnost u Sofiji i širem području prestonice, dok u Sloveniji, uprkos ograničenoj izgradnji u 2025, postoji očekivanje postepenog rasta spekulativne ponude u godinama koje dolaze.

Nivoi zakupnina u regionu ostali su tokom 2025. uglavnom stabilni, sa manjim povećanjima, naročito u Sloveniji. Ova stabilnost trebalo bi da se održi i u 2026. godini. Međutim, sektor se i dalje suočava sa strukturnim izazovima — pre svega pritiskom na smanjenje operativnih troškova i nedostatkom radne snage, što podstiče kompanije da ubrzaju automatizaciju i primenu novih logističkih modela.

Nastavak ekspanzije logističkih nekretnina u Srbiji

Na tržištu Srbije, sektor logistike i industrije i dalje se nalazi u punoj ekspanziji. U 2025. godini u Beogradu i okolini izgrađeno je više od 70.000 m², što predstavlja rast ponude od oko 10%. Iako ukupna moderna ponuda i dalje iznosi manje od 800.000 m², postojeća potražnja praktično je apsorbovala gotovo svu novu ponudu.

U Srbiji se sekundarni gradovi sve jasnije ističu kao ključne tačke budućeg rasta. Novi Sad, Jagodina, Kragujevac i Niš postaju atraktivne destinacije za spekulativne projekte, podstaknuti rastućom potražnjom i poboljšanjem infrastrukturne povezanosti, što ujedno ukazuje i na geografsko sazrevanje tržišta. Paralelno sa širenjem u unutrašnjosti, Beograd i njegovo šire područje zadržava vodeću poziciju po obimu izgradnje i apsorpciji prostora, potvrđujući stabilan rast i zrelog i nadolazećeg dela logističkog tržišta.

Rast operativnih troškova donosi izazove manjim kompanijama koje sve češće prelaze na 3PL modele. Automobilska industrija prolazi kroz ciklične pritiske, što rezultira dodatnim kretanjima u ovom segmentu tržišta.

Uprkos tome, slika ostaje optimistična. „Srbija ostaje na radaru investitora, posebno kada je reč o projektima uz ključne koridore i u segmentu urbane, ‘last-mile’ logistike,“ objašnjava Jovanovićeva.

Očekuje se da će zakupnine tokom 2026. ostati na stabilnom nivou, uz blaga pomeranja u segmentima najvišeg kvaliteta objekata.

Tržište maloprodaje: Maloprodajni parkovi predvode regionalnu ekspanziju, tržni centri se prilagođavaju

Maloprodajno tržište širom Jugoistočne Evrope u 2025. godini karakterisala je snažna aktivnost u segmentu maloprodajnih parkova, dok su tržni centri prolazili kroz fazu intenzivne transformacije.

Maloprodajni parkovi su i dalje najdinamičniji segment tržišta, podstaknuti snažnom potražnjom zakupaca, minimalnim stopama slobodnog prostora i efikasnim operativnim modelima. Ukupna ponuda prostora u okviru maloprodajnih parkova porasla je u 2025. za više od 15% širom regiona, a slična ekspanzija očekuje se i tokom 2026. godine, uz oko 300.000 m² trenutno u izgradnji. Njihova prilagođenost svakodnevnim potrebama i pristupačnost čine ih dominantnim formatom kako u glavnim, tako i u sekundarnim gradovima.

Istovremeno, tržni centri se prilagođavaju promenjenim navikama potrošača kroz jačanje ponude hrane i pića (F&B), zabavnih i iskustvenih sadržaja. Fokus vlasnika i operatora je na povećanju posećenosti i produženju vremena zadržavanja, uz modernizaciju postojećih prostora i uvođenje raznovrsnijih koncepata koji odgovaraju savremenim očekivanjima potrošača.

U Srbiji je maloprodajno tržište tokom 2025. nastavilo snažan rast, pre svega zahvaljujući ubrzanom razvoju maloprodajnih parkova i redefinisanju formata u tržnim centrima. Ukupna ponuda modernih maloprodajnih formata značajno se povećala, a dodatni rast očekuje se tokom 2026. godine. Sličan trend prisutan je i u Hrvatskoj, gde se maloprodajni parkovi sve više šire u sekundarne gradove, dok postojeći šoping centri prolaze kroz opsežnu modernizaciju.

Održivost postaje sve važniji element maloprodajnog sektora. Sve veći broj projekata stiče LEED sertifikate, što potvrđuje fokus investitora na energetski efikasne objekte, smanjenje operativnih troškova i atraktivnije okruženje za zakupce.

Retail parkovi preuzimaju primat u Srbiji

Maloprodajni sektor u Srbiji prolazi kroz najdinamičnije transformacije. Iako tržni centri lokalno beleže stabilnu posećenost i gotovo potpunu popunjenost, maloprodajni parkovi postali su najbrže rastući segment tržišta.

Tokom 2025. njihova ponuda povećana je za više od 20%, a u 2026. godini očekuje se da će po prvi put ponuda maloprodajnih nekretnina u okviru maloprodajnih parkova premašiti kvadraturu tržnih centara. U izgradnji je dodatnih skoro 100.000 m², što će povećati ukupnu ponudu za preko 10%.

Ovaj model privlači potrošače svojom efikasnošću, lakoćom pristupa i prilagođenošću svakodnevnim potrebama. Tržni centri, s druge strane, sve više ulažu u iskustvene sadržaje — od porodičnih zona do unapređenog F&B segmenta, jačajući svoju ulogu kao destinacije.

Hotelski sektor Srbije: Rast luksuzne ponude i pripreme za EXPO 2027

Srbija, a posebno Beograd, nastavljaju da jačaju svoju poziciju na turističkoj mapi regiona. U 2024. godini grad je zabeležio 3,7 miliona noćenja (+7% godišnje), uz rast prosečne dnevne cene sobe na 130 evra i popunjenost od 67%.

Zabeležen je i rast interesovanja premium brendova za tržište Beograda, pa su tako otvoreni St. Regis, Bristol, dok su Ritz‑Carlton i InterContinental u izgradnji, kao i sve veći broj luksuznih butik hotela i projekata u rekonstruisanim istorijskim objektima.

Tržište se priprema i za EXPO 2027, tako da se u različitim fazama razvoja nalazi oko 15 hotela, čiji se završetak očekuje do 2027. godine, sa dodatnih 1.500 novih soba.

„EXPO će biti katalizator, ali i test. Održivost hotelskog sektora nakon 2027. zavisiće od promocije zemlje, jačanja turističke infrastrukture i razvoja transportnih kapaciteta“, ističe Jovanovićeva.

Održivost: Složen regulatorni okvir i centralna uloga u kreiranju vrednosti

Vlasnici i zakupci komercijalnih nekretnina suočavaju se sa sve kompleksnijim regulatornim okvirom u oblasti održivosti. EU Omnibus regulativa pojednostavljuje izveštavanje smanjenjem obuhvata CSRD i CS3D standarda i odlaganjem pojedinih obaveza, čime se administrativno opterećenje za veliki broj kompanija ublažava.

Ipak, veliki institucionalni vlasnici, internacionalni investitori, kreditori i drugi učesnici tržišta kapitala i dalje postavljaju smernice i očekivanja kada je reč o održivosti, čime definišu tržišne standarde.

Održivost ostaje ključni element novih projekata u sektoru komercijalnih nekretnina i u potpunosti je integrisana u sve segmente i tržišta Jugoistočne Evrope. Njena uloga u obezbeđivanju dugoročne otpornosti, smanjenju rizika i kreiranju trajne vrednosti sve je izraženija i predstavlja strateški prioritet za sve tržišne aktere, ističe se u CBRE godišnjem izveštaju.

„Ako bi trebalo 2026. godinu da sažmemo u jednu rečenicu to bi bilo da će godina pred nama biti godina diferencijacije — tržište jasno nagrađuje kvalitet, efikasnost i strateški položaj, dok domaći kapital preuzima sve aktivniju ulogu u profilisanju tržišta komercijalnih nekretnina“, zaključio je Uroš Grujić.

Izvor: BIZLife

Foto: CBRE